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投资数据中心REITs 仔细研究数据中心REIT部门

来源:   2021-11-04 12:32:52

数据中心 REIT 运营关键的数据基础设施。他们拥有并管理客户用来容纳服务器和网络设备以存储和访问数据的设施。随着数据使用量的增长,对这些设施的需求不断扩大。

以下是对数据中心 REIT 以及投资者可能想要考虑该行业的原因的仔细研究。

了解数据中心 REIT

数据中心是由建筑外壳组成的专门设计的设施;电气系统;供暖、通风和空调(HVAC)和机械系统;和其他商业空间。数据中心具有高度安全和冗余的设备。他们的目标是让客户可以随时不间断地访问他们的数据。

与大多数其他房地产投资信托 (REIT) 一样,数据中心 REIT 将其设施中的空间出租给租户。他们通常将空间出租给多个客户(例如,托管),但可以将整个设施出租给一个租户(例如,企业或超大规模)。租户使用这个空间来放置他们的网络设备和服务器,允许他们处理和存储数据。

除了租用空间外,数据中心 REITs 还为其客户提供其他几项专业服务,包括高度可靠的电力、调节温度和物理建筑安全。数据中心 REIT 还为其客户提供互连服务,这意味着两方之间的物理网络连接。

投资数据中心REITs的优势

数据中心 REIT 使投资者能够从数据使用量的增长中受益。据 IDC 称,到 2025 年,数据使用量将以 24% 的复合年增长率增长。这应该会推动对额外数据基础设施的需求来传输和存储这些数据,包括更多的数据中心容量。

数据中心 REITs 的另一个好处是它们往往相对抗衰退。这是因为大多数租户签署了数据中心空间的长期合同。这允许数据中心 REIT 产生经常性收入。

投资数据中心 REIT 的风险

数据中心 REIT 的风险低于许多其他房地产投资和科技股。然而,它们并非没有风险。以下是可能影响这些 REITs 的一些因素:

利率风险:利率上升会影响所有 REIT。那是因为 REITs 往往会借很多钱来扩张。随着利率上升,它可以增加他们的借贷成本。此外,利率上升使债券等风险较低、以收益为重点的投资更具吸引力。这通常会给 REIT 股价带来压力,以推高其股息收益率并补偿投资者的高风险。

供过于求的风险:数据中心运营商经常通过投机建立新的产能。如果他们建造过多的数据中心,过剩会影响入住率和租金。

环境风险:数据中心使用大量能源和水来保持服务器和网络设备的运行和冷却。因此,他们面临着气候变化、风暴和干旱带来的环境风险,这些风险会影响数据中心提供 100% 正常运行时间的能力。

2021 年要考虑的四个数据中心 REIT

根据全国房地产投资信托基金协会 (NAREIT) 的数据,到 2021 年末,只有四家 REITs 主要专注于拥有和运营数据中心。以下是这个四重奏的详细介绍:

数据中心房地产投资信托

股票代码

市值

描述

核心地产

(纽约证券交易所代码:COR)

64亿美元

在八个北美市场开展业务的数据中心 REIT。

赛勒斯一号

(纳斯达克股票代码:CONE)

105亿美元

一个数据中心 REIT,在全球拥有 50 个数据中心。

数字地产

(纽约证券交易所代码:DLR)

446亿美元

一个数据中心 REIT,在六大洲 25 个县的 49 个地铁站拥有 280 个设施。

春分

(纳斯达克股票代码:EQIX)

741亿美元

一家数据中心 REIT,在五大洲 60 多个市场拥有 220 多个数据中心。

数据来源:公司网站和YCHARTS。截至 2021 年 11 月 1 日的市值数据。

核心地产

CoreSite Realty 是一家高度专注的数据中心 REIT,在美国八个市场运营着 25 个数据中心。其中心位于该国一些最大的市场;CoreSite 客户可以覆盖美国 22% 的人口,占 GDP 的 31%。

多年来,CoreSite 的关注为投资者带来了巨大的回报。截至 2021 年 8 月上旬,CoreSite 在过去十年中的所有公开交易 REIT 中表现最佳,总回报率为 1,233.6%。

其成功的关键之一是其稳定增长。CoreSite 开发专门构建的数据中心项目,使其能够随着客户需要更多空间而扩展。这使其能够稳步增加收入、现金流和股息。这些增长动力有助于增强其产生压倒市场的总回报的能力。

赛勒斯一号

CyrusOne 专门为世界上最大的公司提供数据中心服务。它提供了一个灵活的数据中心解决方案,即大规模模块化,可以随着客户的增长而扩展。CyrusOne 可以在短短 12 到 16 周内建造新的数据大厅,以快速满足客户对更多存储容量的需求。

多年来,公司规模稳步扩大。它增加了新的美国市场以支持全国业务,并扩展到欧洲和拉丁美洲。自 2015 年以来,这些投资使数据中心 REIT 能够以 20% 的复合年增长率增加其收入和调整后的息税折旧摊销前利润 (EBITDA)。

CyrusOne 预计未来几年将继续增长。随着客户需要更多空间,它预计将能够开发新的数据中心,从而实现健康的收入和收益增长。

数字地产

Digital Realty 是世界上最大的数据中心运营商之一。除了将其设施中的空间出租给公司以存储其网络和存储设备外,Digital Realty 还将整个数据中心外壳出租给其他运营商,包括其他数据中心 REIT Equinix。

多年来,Digital Realty 为投资者带来了出色的业绩。它已花费数十亿美元购买数据中心以补充其有机增长。自 2005 年以来,这两个增长动力帮助数据中心 REIT 以 11% 的复合年增长率扩大其核心运营资金 (FFO)。这有助于支持该时间段内 10% 的复合年度股息增长。

REIT 拥有强大的财务状况,包括投资级信用评级和保守的派息率。这些功能使其能够灵活地在未来继续增长。

春分

Equinix 是全球最大的数字基础设施公司之一。它拥有 10,000 多个客户,其系统上总共有 406,000 个互连。

Equinix 还拥有出色的增长记录。截至 2021 年第二季度,数据中心 REIT 已连续 74 个季度增加收入,该公司声称这是标准普尔 500 指数中所有公司中最长的业绩记录。推动其稳定增长的一个因素是其高经常性收入业务模式。最重要的是,REIT 拥有通过彻底的开发和收购稳步扩大其业务的诀窍。这使它能够创造重要的股东价值。在过去十年中,它在 REIT 行业中的表现排名第三,总回报率接近 1,000%。

与 Digital Realty 一样,Equinix 拥有出色的财务状况。这为其提供了足够的财务灵活性,可以继续扩展其数据中心产品组合。

数据驱动的增长

多年来,数据中心 REIT 受益于数据使用量的爆炸性增长。这种催化剂使这些 REITs 能够扩大其投资组合,推动快节奏的收入、收益和股息增长。鉴于目前对未来几年数据增长的预测,这些上升趋势没有显示出任何停止的迹象。因此,投资者应该仔细研究数据中心 REIT。

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