投资者住房是大街的未来吗

在PIT上，近几个月来我们提出了很多问题，约翰·刘易斯(John Lewis)于今年初进入了从房屋租赁到房屋租赁的市场，以及商业化到住宅式转换的其他例子，因为这种流行病比其他任何行业都更能刺痛大街。

在Covid之前，它已经处于下降状态，但是这种流行病已经激化了，并对其存在的麻烦发出了严厉的光芒，上周有消息称，菲利普·格林(Philip Green)的阿卡迪亚集团(Arcadia Group)倒台了，而零售巨头泰本·迪本汉姆斯(Debenhams)也陷入了困境。–在高街场所需要寻找替代用途的最新迹象。

上周四，政府就其最新的总体许可发展秩序动议进行了令人惊讶的磋商，住房，社区和地方政府部(MHCLG)提出了一项新的许可权，允许建筑物改变其用途。 E类至住宅。

在这里，在谢菲尔德律师事务所欧文·米切尔(Irwin Mitchell)的计划合伙人尼古拉(Nicola Gooch)的专业帮助下，我们仔细研究了这对于改造高街意味着什么。

如果引入E类居住权，将会发生什么?

Gooch说：“如果这生效，它将大大拓宽现有住宅转换权的范围，因为它不仅适用于办公室，轻工业和零售业，而且还适用于餐馆，体育馆，医疗设施和托儿所。”

“新权利旨在适用于所有E类建筑物，无论所涉财产的规模如何。它也打算适用于保护区。唯一提议的地理分界线是：杰出的自然美景区，广阔地带，国家公园，国务卿为《 1981年野生动物和乡村法》第41(3)条指定的区域以及世界遗产。 ”

她补充说，列出的建筑物，具有特殊科学意义的场所通常不包括在内;预定古迹;安全危险区域;军事炸药储存区和有农业租赁条件的场所将继续适用。

Gooch认为，新的E类住宅许可开发权是MHCLG提出的变更中最大和“潜在最彻底”的变更。

“重要的是，尽管其全部理由与大街有关，但权利并不仅仅限于大街房产。实际上，它们将适用于2020年9月1日在英国使用的每个GP的外科手术，零售园区，商业园区，健身房，托儿所，托儿所或轻工业单位。”

她继续说：“在保护区中保留一条高街是一个点头，但这似乎仅仅是-点头。目的是包括特定的事先批准标准，以使议会能够考虑保护区中“地面使用权的损失对住宅的影响”。

古奇说，拟议的要经过事先批准程序的清单很短。

当前，仅建议有关以下方面的事前批准：

洪水，以确保不会在洪水泛滥的地区进行住宅开发

运输，特别是确保安全的站点访问

污染，以确保不会在受污染的土地或受污染的建筑物中进行住宅开发，这将危害未来居民的健康

现有商业场所产生的噪声对开发人员的影响

在所有可居住的房间中提供充足的自然光

消防安全，以确保考虑并制定减轻火灾风险的计划;和

在当局认为对重工业和废物管理很重要的地区引入住宅用途对预期居住者的影响

Gooch解释说，申请过程的目的应类似地轻触，所需文件的清单仅限于：详细的平面图，显示尺寸和每个房间的建议用途，包括窗户的位置;事前审议所需的任何必要信息，以及适当的费用。

关于这最后一点，MHCLG建议每所住宅收取96英镑的费用，最高上限为4,800英镑。

尽管咨询中提出了许多其他更改，包括新的公共部门和基础设施计划的PD权利，新的简化了公共部门发展的申请流程以及合并和简化的GDPO，但考虑到使用类E的创建，Gooch认为新的E类居留权无疑是所提出的计划变更中最大，可能是最具变革性的。

她说：“鉴于当前局势和相关限制对经济的影响，商业房东在将空置单位转移到住宅之前，将有一种真正的诱惑，那就是他们要寻找其他更传统的商业用途，” 。

“如果这样制定，除非议会很快按照其第4条指示行事，否则许多大街的未来可能很快就会成为主要的居住地。”

研究支持高街的困境

随着最近Arcadia集团倒闭的消息，Debenhams和Bonmarche成为头条新闻，也许不奇怪的是，有61%的英国人担心我们所知的大街可能会因为商店关闭而完全消失的风险永久改变零售格局。

这是根据KIS Finance的研究得出的，该研究对英国的1,000名消费者进行了调查，以了解我们城镇和市中心的未来。

除了对大街的存在感到担忧外，受访者还认为，由于在线竞争，时装，食品，饮料和价值品牌将成为大街的最大受害者。研究发现，便利性是影响我们购物习惯的关键因素，在线购物通常会以此指标胜出。

如上所述，大街已经下降了很多年，但大流行只是以惊人的速度加剧了现存的问题。本地数据公司和普华永道的研究发现，到2020年上半年关闭了超过11,000个网点，是去年同期的两倍。

高街可能再次成为社区的中心

KIS Finance的常务董事Holly Andrews说，随着许多大型零售店的关闭，我们可能会看到近年来空置物业转为住宅用途的格局继续存在。

“当然，对于那些想要将商店和办公室转变为住宅单位的人来说，桥接贷款的申请有所增加，”安德鲁斯补充道。“随着政府提议的英国计划系统的变更，将空置的零售空间转换为急需的住房的过程可能是将人们带回中心地点的一种方式。”

她总结道：“为了实现这种过渡，大街小巷需要找到方法来重塑自我，以保持社区核心位置的相关空间。”

城市的未来是什么?

考虑到上述问题，即使是像伦敦这样的巨型城市(长期以来一直是全球思想，文化，商业和商业机会的大熔炉)，也会在大流行之后挣扎吗?

据Harrods Estates的新发展负责人Simon Barry所说，即使大街上的挑战持续存在，许多人继续在家工作，吸引未来增长行业并提供有吸引力的工作和生活环境的城市仍然会做得很好。 。

他补充说：“我们认为伦敦将继续是人们生活和工作最理想的城市之一。”伦敦比大多数同等规模的城市拥有更多的绿色空间，相对来说“低层”和低密度，同时在其中心及其周围保留了住宅核心。它在过去几十年中建立的办公和技术基础设施为全球商业和金融服务提供了运行能力，而这是目前其他欧洲城市所无法比拟的。”

他认为，过去一年中高街的破坏和未来的无车城市可能会产生意想不到的后果。“我预计，这将导致更多的地方主义和方便行人的地点，步行距离之内将有大量的零售商店和休闲设施。伦敦的历史悠久的村庄将变得更加令人向往，并有可能成为大赢家。”

他补充道：“但是，随着我们许多人意识到办公室的真正价值，协作的潜力，团队的力量，宣布通勤和城市生活的消亡似乎还为时过早。”

著名房地产经纪公司卡特·乔纳斯(Carter Jonas)的合伙人兼住宅销售业务负责人David Ruddock认为，当前局势对城市生活的长期影响在很大程度上尚不清楚。“但是，我们确实从伦敦市中心的代理商和在巴斯，剑桥和约克等地运作的团队知道，人们渴望建立社区和连通性。封锁使许多城市居民的生活焕然一新，并对企业，独立零售商和对某个地区做出贡献的人们产生了忠诚感-无论是在大城市以外还是在伦敦高密度市区内的乡村。

他补充说：“有据可查的是，有很多人搬到乡下，但是同样，有些人喜欢在开放之时就可步行到达市中心的艺术，剧院和社交场所而且无需开车即可带来明显的健康和生活方式益处。”

“毫无疑问，在整个英国，大城市中将出现突围的'精品村'，而在伦敦，诸如马里波恩，诺丁山和巴恩斯这样的理想地区将继续作为文化泡沫而蓬勃发展。”