文理财经 | “商务公寓”会被征收房地产税吗？

12月13日，中国人大网发布了财政部部长刘昆于10月19日在第十三届全国人大常委会第三十一次会议上对《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定(草案)》的说明（以下简称“说明”）。与此相关，该网同日发布了全国人大宪法和法律委员会于10月22日在会议上对该草案审议结果的报告（以下简称“报告”）。

【一】

先看“说明”，它主要确认了三个问题。

在原则上，“说明”指出，在总结上海市、重庆市个人住房房产税改革试点经验的基础上，结合新形势新情况，进一步深化房地产税改革试点，可以发挥试点对整体改革的示范、突破、带动作用，强化房地产调控需求侧管理，稳定市场预期，也为今后全国统一立法积累经验、创造条件。为此，建议“先深化地方试点、再国家统一立法”，由全国人大常委会依法授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，为稳妥推进改革试点提供法律保障。

这其中，“先深化地方试点、再国家统一立法”是房地产税立法的原则。而试点是必经程序，只有经过试点才能对立法起到示范、突破、带动作用。其根本原因就在于房地产市场全国差异很大，实际情况十分复杂，房地产税立法工作需要循序渐进、稳妥推进。因此，“稳妥推进”“积极稳妥”被一再强调。

全国人大常委会授权后，国务院将制定房地产税试点办法，明确具体试点政策。试点地区人民政府制定具体实施细则，细化改革试点落地措施。这也表明，和房地产调控一样，试点城市的措施也将是“一城一策”。

【二】

在征税对象和纳税人方面，“说明”明确，试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。考虑到目前我国城乡经济社会发展和居民收入水平总体上仍有较大差距，为减少试点对农村居民的影响，对依法拥有的农村宅基地及其上住宅不纳入试点征税范围。

为避免对企业生产经营带来影响，此次试点对非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行，征税范围、计税依据、税率、税收优惠和征收管理等维持现行制度不变，确保试点期间税负平移。

这明确了房地产税的征税对象。即有两类房产是不在试点征税对象之内的，这包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅，以及非居住用房地产。前者是农村宅基地及之上的住宅。后者则包括商铺、写字楼和工业厂房。这类房产将继续按照先行房产税以及城镇土地使用税标准征税。据此，在土地性质属于商业以及产业用地之上所开发的所谓商办公寓也不在试点征税范围之内。但是，属于住宅用地性质的公寓当在试点征税之列。

可能存在变数的是“商务公寓”。商务公寓的用地一般是商业用地或综合用地，服务对象是商务人士。因此，商务公寓不提供学位等配套。但具体情况则比较复杂，比如在深圳，商务公寓市场供应量较大。有些商务公寓已经是类住宅了，不仅通了燃气，而且水电价格也是执行居民价格，满足了不少工薪阶层乃至改善型居住的需求。如果是家庭唯一住房，甚至可据此申请学位。这类公寓是以土地性质来定还是以居住功能来界定，尚需明确。而一旦明确，对这类商务公寓的影响是显而易见的。

此外，对已经成为存量的违法建筑，乃至于村民统建楼、集资房、军产房等房产是否纳入试点征税范围同样尚需明确，这依然是公众最为关注的难点所在。

　　【三】

在试点期限和启动时间方面，“说明”明确，试点期限为五年。试点过程中，国务院将及时总结试点经验，在授权期限届满的六个月以前，向全国人大常委会报告试点情况，需要继续授权的，可以提出相关意见，由全国人大常委会决定。条件成熟时，及时制定法律。试点实施启动时间由国务院确定。

根据试点期限为5年的安排来看，如果考虑到中央经济工作会议“稳字当头”的总要求，明年落地的可能性很小。如果试点在后年落地，那么试点期限将到2028年，这还是在没有授权延期的情况下。试点结束之后，立法审议亦需两三年，这样算起来，全国统一立法实施至少要到2030年之后。

【四】

在“报告”中，反映出房地产税在立法试点中的关键点。

有的常委委员提出，我国居住用房地产的情况较为复杂，各类人员的住房需求、税收负担能力差异较大，对房地产税的计税依据、适用税率、减除标准等税制要素，建议授权国务院在改革试点过程中逐步研究探索、及时调整完善，形成成熟经验后再在法律中统一规定，授权决定可不对相关内容作出规定。

在审议中，有的常委会组成人员还对推出房地产税的时机，授权决定关于试点范围等具体内容的规定如何与立法法相关规定进行衔接，如何处理好房地产存量和增量的关系，如何针对实践中居住用房地产的复杂情况进行分类处理、稳妥推进等问题提出了意见。同时，还对试点征收房地产税的一些具体制度安排提出了建议。宪法和法律委员会建议，国务院及其有关部门、试点地区人民政府在制定试点办法和具体执行过程中，认真研究吸收常委会组成人员的审议意见，积极稳妥推进房地产税改革试点工作，充分考虑实践中各种复杂情况和可能出现的社会影响，充分考虑各类人员的基本住房需求和税收负担能力，认真研究论证，积极做好宣传引导；建议国务院及其有关部门及时总结试点经验，完善试点办法，适时推进房地产税立法。

从上述反馈看，推出房地产税的时机是立法过程中必须充分考虑和权衡的一个问题。比如全国楼市正在经历一个筑底过程，如何更好地把握时度效？此外，如何针对实践中居住用房地产的复杂情况进行分类处理，即分类施策也是对试点智慧的一个考验，比如对商务公寓居住功能如何界定等。这些问题都有待于在国务院的试点政策以及试点所在城市的细则中得以揭晓。

编辑 周晓飒