优化营商环境新举措，深圳为总部企业用房提供合规示范文本
来源： 深圳特区报 2021-03-10 09:17:40
见圳客户端•深圳新闻网2021年3月9日讯（深圳特区报记者 林清容 通讯员 钟文雅）3月8日，记者从深圳市司法局获悉，《深圳市总部办公用房产业发展监管协议（标准文本）》由深圳市司法局、深圳市发展和改革委员会联合印发实施，此举将规范和优化总部企业产业空间供给与监管模式，为企业提质增效，是优化全市营商环境的又一制度性创新。
资料图
据介绍，标准文本由政府方、总部办公用房运营方即平台企业、总部办公用房使用方即总部企业及其实控人四方签订，由政府方制定总部办公用房的入驻和退出条件，由平台企业通过总部项目遴选拿地建设并向总部企业供应总部办公用房，总部用房企业及其实控人根据自身产业发展空间需求租用或购买总部办公用房并作出产值规模和形成地方财力等经济贡献承诺。
简言之，政府管“首尾”，制定进入和退出条件；平台企业管中端，负责搞好总部办公用房供应并对总部企业及其实控人进行履约核查；总部企业及其实控人负责一心一意谋划产业发展，付出较小经济成本，快速获取产业发展空间，逐步逐年兑现经济贡献承诺。
深圳市司法局相关负责人介绍，此次推出的标准文本具有三大亮点：
大胆假设、小心论证，创新监管模式。与总部项目产业发展监管不同，《深圳市总部项目遴选及用地供应管理办法》（下称《管理办法》）第十二条第（二）项情形下，总部用地由经深圳市政府确定的企业取得并完成总部办公用房建设，由符合《深圳市鼓励总部企业发展实施办法》（下称《实施办法》）的总部企业通过租赁或者购买形式使用总部办公用房。此情形下，产值规模（营业收入）、形成地方财力等经济贡献均来自总部办公用房的使用主体即总部办公用房企业，而非拿地建房的平台企业，因而本情形下的产业监管对象为总部办公用房企业。
基于此，考虑到总部办公用房企业的经济实力和产业发展阶段，与独立拿地（联合拿地）的头部型总部企业差异较大，其获取总部办公用房主要通过租赁或购买方式，获取的政府扶持主要来自租房或者购置总部办公用房优惠，对其产业发展监管既要考虑该类型总部企业的产业发展阶段和特点，又必须与总部项目的产业发展监管区别开来。
对总部办公用房企业的监管，尤其在产业监管模式设计上，基于总部办公用房企业与平台企业签订的《总部办公用房租赁合同》或《总部办公用房买卖合同》均为民事合同，深圳市司法局大胆创新，总部用房监管协议拟由政府方（甲方）、平台企业（乙方）、总部用房企业（丙方）、总部用房企业的实控人（丁方）四方签署，改变以往由政府方履行产业发展监管只能，转变为由平台企业以民事协议约定的方式实现去行政化的产业发展监管。
区分总部用房形式，分类分梯度设置用房主体权利义务。标准文本结合租赁、购买两种用房形式，在总部用房企业经济贡献指标承诺值、承诺期、权利限制、履约考核节点以及违约责任等条款方面赋予平台企业充分的自主决定权。以总部经济高质量发展为目的，以总部企业所得优惠作为违约责任上限，分梯度设置违约责任，分为限期整改-收取违约金-解除租赁合同或回购总部办公用房。
充分尊重市场主体意愿，最大程度服务企业发展。标准文本在总部用房企业退出并由平台企业回购总部办公用房的情形下，对总部办公用房的回购价格、回购程序、转移登记的办理时限等进行了明确的约定，增强了回购程序的操作性。
值得注意的是，在与《实施办法》《管理办法》和深圳市政府有关总部政策规定以及标准文本既有条款不冲突的前提下，总部办公用房总部项目的牵头单位可根据项目实际情况增添有关个性化的条款，以满足项目实际需要。
深圳市司法局为总部办公用房产业发展监管协议制定标准文本，是总部企业产业空间供给与监管模式的创新，既强化了服务型政府建设，又是落实放管服的生动实践。新模式为平台企业扩权赋能，更为重要的是能够通过违约责任的有效追究，倒逼总部用房企业认真履行产业发展监管要求，以有效监管促进总部经济高质量发展。同时，新模式改变了总部办公用房企业既要应对不同政府行政部门监管又要配合平台企业日常监督管理的局面，主要由平台企业依据标准文本进行日常管理，为总部办公用房企业降低沟通成本，提高经营效率。此举填补了总部经济发展模式中产业发展监管的制度空白，又为总部企业发展总部经济提供合规示范文本，是优化全市营商环境的又一制度性创新。
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