MFA大大降低了其资金成本和按市值计价的风险
来源： 2021-03-09 12:39:02
去年对于金融业来说是艰难的一年。银行在高额拖欠率方面挣扎，特别是在商业房地产方面，而房地产投资信托基金(REITs)，尤其是购物中心REIT和公寓REIT部门，都在应对租户拖欠问题。对于抵押房地产投资信托来说，这一年尤其艰难，许多人都在艰难地生存。
MFA Financial(NYSE：MFA)是其中的抵押房地产投资信托之一。但是，该公司在很大程度上渡过了危机，现在正展望未来。
抵押房地产投资信托有不同的商业模式
抵押房地产投资信托与典型房地产投资信托不同。大多数房地产投资信托基金都使用房东/租户模型，房地产投资信托基金在房地产模型中建造商场，办公大楼和公寓楼，然后将其出租给租户。这是一个相对容易理解的业务模型。另一方面，抵押房地产投资信托不购买建筑物，而是购买房地产债务。
MFA Financial专门从事抵押担保领域的非政府担保部门。虽然像AGNC Investment这样的大型机构REIT专注于政府担保的抵押贷款，并利用大量杠杆来创造收益，但MFA却专注于承担信用风险。与代理REIT相比，MFA可以以低得多的杠杆率运作。
COVID的早期对于抵押房地产投资信托基金而言是残酷的
在当前局势危机的头几天，抵押贷款市场利率崩溃，流动性枯竭。紧张的银行要求抵押房地产投资信托(REITs)发行更多的现金保证金，以抵御证券价值的下跌，而许多更为神秘的资产只是简单地变成了无价竞标。外交部最终在寻求救援方案时与其债权人银行达成了宽容的协议。最终，MFA与由Apollo Global Management和Athene管理的基金商定了一项救援方案，其中包括高利率贷款和购买MFA股票的认股权证。在第三季度和第四季度，MFA能够偿还贷款并消除了认股权证的悬置。
外交部还用了最后两个季度，以更持久，风险更低的长期债务和证券化方式取代了“按市价计价”债务(追加保证金的来源)。这将在将来减少利息支出方面大有帮助。从2020年6月30日到2020年12月31日，MFA的资金成本下降了140个基点，降至3.1%，由于该公司呼吁发行高利率债券，因此在年末下降至2.9%。
MFA专注于承担信用风险
MFA最大的资产类别包括抵押贷款，这些抵押贷款超出了合格抵押(QM)规定，因此没有得到美国政府的担保。这些贷款的加权平均票面利率为6.15%，远高于支付低于3%的典型代理贷款的加权平均票面利率。这些也相当保守，平均贷款与价值(LTV)比率为64%。这意味着，如果借款人违约并且MFA需要取消抵押，那么该抵押品的价值就足以覆盖这笔贷款。截至12月31日，非质量管理投资组合中有89%是最新的。
外交部还拥有大量不良贷款。它以与票面价值相比的折扣价购买这些房产，然后与借款人合作，使借款成为当前借款或在抵押品被取消抵押后占有财产。不断上涨的房地产价格在这里是顺风车，MFA出售了比资产负债表上账面价值高出约2.7亿美元的房地产。由于COVID，MFA的重整贷款组合拖欠款有所增加，但账面欠款的账款中有81%少于60天。
低利率意味着缺乏廉价的投资资产
MFA将投资环境描述为廉价资产很少的一种。尽管最近利率上升，但按照历史标准，它们仍然非常低，信贷利差非常小。当利率极低时，通过管理分类账的负债方可以找到最大的价值，MFA大大降低了其资金成本。幸运的是，由于利率上升消除了发起人的一些低调的再融资活动，因此非QM发起人的业务再次开始苏醒。展望未来，这项业务将继续增长，证券化市场已经恢复。
MFA Financial支付每股0.075美元的季度股息，得出7.5%的股息收益率。该公司的股价也比其每股账面价值4.54美元有很大的折让。随着当前局势在经济上逐渐消退，随着利率上升，信用敞口的抵押资产应跑赢政府担保的资产。也就是说，MFA的股息收益率低于AGNC Investment(8.9%收益率)和Annaly Capital(10.5%收益率)等大型机构REIT的收益率。另一方面，它对书籍的折扣更大。在这一阶段，MFA的价值可能很高，但最坏的情况肯定已经过去了。
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