亚历山大房地产股票是我最喜欢的办公室房地产投资信托

来源： 2021-04-15 15:33:42

过去一年来，由于由当前局势驱动的停工增加了空置率和租户拖欠率，办公房地产投资信托(REIT)一直在挣扎。这些建筑物内的零售空间也遭受了损失。这场大流行还证明了许多行业在家工作的可行性，这使投资者质疑这些公司的投资主题。

也就是说，所有办公室租户都不一样。这就是为什么亚历山大房地产股份公司(NYSE：ARE)是我的最爱之一。

亚历山大的租户是制药和生物技术领域的名人

办公房地产投资信托基金有一个相对简单的模型;他们建造办公楼并出租空间，通常是长期租赁。亚历山大将其办公室集中在所谓的“ AAA创新集群”上，这些集群是城市校园中空间有限，进入门槛高和出口门槛高的场所。亚历山大(Alexandria)专注于生命科学，农业技术(agritech technology)和具有需求技能的工人集中的技术。它最大的市场是大波士顿，旧金山，纽约和圣地亚哥。

亚历山大港拥有338处物业的投资组合，可出租面积为3190万平方英尺，另外还有1,780万平方英尺的建筑，再开发或为将来的开发而定。就收入而言，其最大的客户是制药和生物技术领域的名人录，包括百时美施贵宝(Bristol Myers Squibb)，武田制药(Takeda Pharmaceutical)，Illumina，赛诺菲(Sanofi)等。Facebook是生命科学领域以外的最大客户。虽然当前局势危机对整个生物技术行业来说都是福音，但亚历山大确实受益匪浅。在去年大流行的三个完整季度中，亚历山大实际上超过了其10年平均约96%的入住率。从4月1日至12月31日，该公司收取应交租金的99.8%。

在2019年至2020年之间，大多数办公室房地产投资信托基金的运营资金(FFO)大幅减少。只有少数人，包括Kilroy Realty和Alexandria，看到了增长，这是由于他们对生命科学租户的了解所致。毋庸置疑，当前局势对整个生命科学行业都是有利的，事实证明，生命科学公司更愿意让每个人都在现场。

尽管大多数竞争对手都报告运营资金有所减少，但亚历山大港却出现了大幅增长

2020年期间，亚历山大房地产股票的调整后运营资金(AFFO)增长了18%，达到9.24亿美元。(房地产投资信托倾向于使用来自运营的资金，而不是每股收益，因为房地产公司存在大量折旧，这是一种低估现金流量的非现金费用。)

亚历山大大跃进的同时，其他大多数办公室房地产投资信托基金也出现了下滑。波士顿房地产下跌10%，SL Green Realty下跌7%，Vornado Realty Trust下跌25%。Kilroy(也有大量生命科学方面的知识)的确出现了4%的小幅增长。去年，办公室房地产投资信托基金表现不佳，但亚历山大的客户群帮助其跑赢了竞争对手。

亚历山德里亚支付1.09美元的季度股息，并且是去年为数不多的增加股息的房地产投资信托之一。得出的股息收益率为2.6%，对于REIT来说只是很小的一面。也就是说，Alexandria会支付其FFO的约60%，同时将剩余的资金用于增长。由于这种增长和表现，亚历山大港在同业中处于昂贵的一面，其交易资金是2020年运营资金的23倍。话虽如此，鉴于该公司专注于生命科学和技术，因此值得给予溢价估值。

亚历山大房地产股票是我最喜欢的办公室房地产投资信托

过去一年来，由于由当前局势驱动的停工增加了空置率和租户拖欠率，办公房地产投资信托(REIT)一直在挣扎。这些建筑物内的零售空间也遭受了损