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房地产收入需要回答的一个问题

来源： 2021-01-29 15:37:36

当投资者考虑使用净租赁房地产投资信托(REIT)时，一个名字很可能会浮现在脑海中-Realty Income(NYSE：O)。这样做有很多很好的理由，但是也有一个大问题。这是您需要了解的有关不动产收入的信息，以及房地产投资信托基金需要且正在努力回答的重大问题。

巨人

Realty Income拥有大约6,600处房地产，市值达到230亿美元，使其成为周围最大的净租赁房地产投资信托之一(在净租赁模型中，大部分运营成本由REIT的租户支付)。仅此一项就足以引起投资者的注意，但这并不是唯一的事情。寻求股息股票代替薪水的投资者也将喜欢这里提供的每月股息，当他们认为Realty Income已连续28年每年增加股息，并将其纳入备受推崇的Dividend Aristocrat领域时，更是如此。。

股息增长并非令人难以置信，在过去十年中，每年以约5%的速度增长(近年来一直较低)。但是，您必须做些正确的事才能建立长期的红利，就像Realty Income创造的那样。这就是为什么投资者通常给房地产投资信托基金溢价的原因。例如，今天它的收益率大约为4.6%，低于也有悠久历史的同行的收益率，例如WP Carey，收益率为6.2%。

同时，支持Realty Income业务的房地产投资组合主要集中于单租户零售房地产。该领域占房地产投资信托基金投资组合的85%。其余的是在工业(占租金的10%)，办公室(占3%)和“其他”(占2%，主要是对葡萄园的机会投资)空间中。今天，这种故障应该引起危险。

从这里到哪里?

房地产收入是一种保守的REIT，它会随着时间的推移而缓慢增长。但是由于对零售资产的过分重视，该行业目前正面临着当前局势(从长远来看，由于越来越多的在线购物而面临着巨大的阻力)，投资者应该想知道这个房地产投资信托基金在未来将如何发展。这里还有另外两个问题。

首先，有很多拥有零售资产的净租赁房地产投资信托。尽管美国拥有许多零售物业，也许太多，但对净租赁资产的竞争却很明显。寻找值得购买的房地产绝非易事，而规模较小，更具侵略性的房地产投资信托基金可能愿意为卖方提供更好的交易，从而使他们能够更快地扩张。

然后，您必须考虑房地产投资信托的规模。简而言之，与投资组合较小的房地产投资信托相比，将交易转移到此处需要更多的交易。一次性交易可能还不够，这意味着投资组合收购可能会变得更加突出。但是，当您购买投资组合时，必须将好资产与坏资产合并，并在拥有资产后将其淘汰。这比一次采摘樱桃要复杂得多。

对于Realty Income的信誉，它一直在努力解决增长问题。例如，几年前它冒险进入英国，而该国现在约占其租金的4%。虽然规模不大，但是随着Realty Income在整个池塘的房地产市场上得到更好的处理，它为投资打开了一个全新的区域。

然后是房地产投资信托基金的工业和办公场所。今天，REIT并没有把重点放在这些领域上，大部分时间都花在讨论更大的零售领域上。鉴于工业和办公室租金不到租金总额的15%，这是有道理的。但是，很高兴看到管理层更多地谈论这些非零售行业所提供的多元化收益和增长机会。一些同行，特别是WP Carey，将多元化视为净收益，因为它使他们在减少任何一个行业的低迷风险的同时，为他们提供了更多的投资机会。

寻找增长

寻求快速增长的房地产投资信托基金的投资者可能不会对房地产收入感到满意，该收入更像是一只乌龟而不是野兔。但是，即使增长缓慢也需要制定游戏计划，而且Realty Income对零售资产的历史关注似乎越来越成问题。进入欧洲是一个好的开始，但是在增长方面仍然需要回答很多大问题，包括其他房地产类型可能扮演的角色。

当您观看这个运作良好的房地产投资信托基金时，从此处推动增长的是您需要考虑的关键问题。目前，答案可能还不够广泛，不足以完全证明投资者能够负担得起的溢价估值。