战略住房开发项目住房的快速修复已经坏了

来自都柏林菲布斯伯勒的瓦尔·卡西迪(Val Cassidy)正在快速学习。

“没有人知道SHD是什么，直到它来到我们的家门口，”他对《黄金时间》(Prime Time)说，他指的是战略住房开发项目(Strategic Housing Developments)，即处于快速规划过程中的大型住房项目。

卡西迪代表一个社区团体，该团体正寻求对An Bord Pleanála的决定进行司法审查。该决定授予An Bord在皇家运河的十字枪桥(Cross Guns Bridge)建造一座12层公寓楼的规划许可。

类似的住宅开发项目，必须提供100个或更多的住宅，目前计划在爱尔兰各地的205个地点进行。

尽管在2016年，shd被作为“权利之计”引入，旨在快速发展并显著增加国家的住房供应，但现在人们普遍认为，它们并没有发挥作用。

住房部向《黄金时间》证实，住房部长Darragh O 'Brien提早结束SHDs的提议将于下周提交内阁，届时将公布新程序的细节。

根据爱尔兰特许测量师协会(Society of Chartered Surveyors of Ireland)的数据，在今年计划开发的12700多个SHDs住宅单元中，只有三分之一获得了批准。

该协会负责公寓建设成本的工作小组的主席保罗•米切尔(Paul Mitchell)表示，剩下的三分之二要么没有得到安博思Pleanála的批准，要么正在受到司法审查的挑战。

他告诉《黄金时间》，在截至6月的六个月里，三分之一的申请被An Bord Pleanála拒绝，三分之一正在接受司法审查，92%的申请被撤销。

“它现在提供经济适用房吗?”事实并非如此，整个体系已经崩溃。”

“如果我们说的是年产4万台，那还远远不够。”

住房部最近也宣布，它打算改革2000年规划和发展法案中的司法审查条款。

卡西迪表示，他所在的社区多年来一直在该地区寻找住房。

他坚称他所代表的团体不是邻避团体，邻避团体指的是“不要在我的后院”的首字母缩写，这是一个贬义词，用来形容那些反对在当地进行开发的居民。

相反，他说，该集团是被迫采取行动的，因为拟议的开发将违反都柏林市议会2016-2022年发展计划的高度和公共空间要求。

例如，三栋公寓楼中最高的12层，高于该地区允许的高度10米，只有5%的土地将留给公共开放空间，这是最低要求的一半。

尽管都柏林市议会反对该项目的发展，但引入SHD的立法赋予了An Bord Pleanála批准SHD项目的权利，即使该项目与当地的发展计划有重大冲突。

2018年出台的关于建筑高度和公寓标准的部长指导方针也允许安博Pleanála凌驾于发展计划之上。

今年5月，规划机构批准了十字枪桥的开发。现在社区说他们不得不采取昂贵的法律行动。

卡西迪表示:“我们不想陷入必须筹集6万欧元才能在高等法院起诉政府的局面。”

“这是我们发现自己身处的情况，作为一个社区，我们对此非常愤怒。”

卡西迪先生认为，shd的引入是场地倒退的一步。

在他们被介绍之前，同一家开发商Bindford Ltd一直在计划一个更温和的开发项目。

他说:“我们期待看到这个计划的发展，期待看到我们的社区以可持续的方式发展。”

“但是，2016年，SHD法案又回来了，似乎所有的好工作都被抛到了一边，开发商又回到了绘图板上。”

但爱尔兰住宅建筑商协会(Irish Home Builders Association)的詹姆斯·本森(James Benson)表示，SHD项目已经取得了一些成功，比如学生宿舍的快速交付和都柏林各地的一些住房计划。

即便如此，都柏林民主规划联盟(Dublin Democratic Planning Alliance)的建筑师罗宾·曼达尔(Robin Mandal)说，根据SHD立法授予的绝大多数规划许可还没有使用。

“加快规划许可和加快房屋建设之间有很大区别，”他说。

该联盟的研究显示，自该计划实施以来，在为SHDs项目批准的64,176个规划许可中，只有8,815个项目开工，即14%。

尽管2020年因疫情停建，但这不是一个好的比率。

融资往往是个问题，但开发商表示，法院诉讼的增多削弱了更快交付房屋的希望。

从表面上看，在科威克洛(Co Wicklow)的德尔噶尼(Delgany)一座卡梅尔派修道院(Carmelite Monastery)的场地上，一个拟议的SHD项目，是大多数社区迫切需要的那种开发项目:232套住宅，主要是两居室和三居室的住宅和公寓。

但今年2月，该决定得到了安博Pleanála的批准，现在正面临司法审查。

当地妇女Carina Harte是Delgany JR集团的一名代表，她告诉《黄金时间》，该开发项目将使该村的人口增加一倍，而该地的面积只有该村的七分之一。

哈特表示:“在一个小村庄，这是一个巨大的人口密度。”

“我们在学校、道路和公共交通等基础设施方面存在短缺。例如，在我们当地的公立学校里，今年早些时候有100个孩子没有上中学。这种便利已经在当地体育中心的预制件中实现了。”

和其他反对SHD的团体一样，Delgany JR表示，他们被迫寻求司法审查，因为SHD程序没有充分涉及当地代表。

Wicklow县议会首席执行官Frank Curran去年12月建议An Bord Pleanála拒绝批准，理由是开发的密度会违反当地的规划。

爱尔兰特许测量师协会(Society of Chartered Surveyors of Ireland)的米切尔表示，在传统的规划过程中，地方当局和议员可以相对较早地提出反对。

但在可持续发展立法下，他们没有得到同样的机会。

相反，当地居民的意见或反对只允许在项目的后期阶段，在开发商、当地议会的规划当局和An Bord Pleanála就该开发项目进行了14周的谈判之后。它也没有提供独立的上诉权利。

BBA建筑事务所(BBA Architecture)的迈克尔•布朗(Michael Browne)表示，司法审查导致的僵局对所有人都不好。

“如果没有任何法律挑战，我们将在明年，也就是2022年为这些家庭提供住房。”现在，我们不可能在2025年之前拥有住房，”他告诉《黄金时间》。

多年来，位于都柏林南部城市的“我爱都柏林8号”(I love Dublin 8)社区团体一直在寻求两个相邻的工业区的开发，一个是前Player Wills烟草工厂，另一个是Bailey Gibson废料场。

具有讽刺意味的是，该集团现在发现自己正处于一场漫长的法律斗争中，目的是阻止在这些地块上进行战略性的住房开发。

当地居民乔·克拉克(Joe Clarke)表示，如果该组织没有被排除在SHD进程之外，大约2200户家庭不会被搁置。

“我认为，目前存在一种说法，即司法审查正在阻碍SHD进程，”克拉克向《黄金时间》(Prime Time)表示。

“但SHD程序本身是有缺陷的，因为你所能做的就是要么填一份20欧元的(观察)表格，要么上法庭，”他表示。

“第一轮有174人提交了观察结果，我们都收到了来自anbord Pleanála的相同标准回复，没有提到我们的观察结果。”

都柏林8号集团反对目前的SHD计划，该计划包括10栋公寓楼。其中一个57米高，与都柏林地标自由大厅(Liberty Hall)的高度类似，另外两个更高。

当地居民利兹·奥布莱恩(Liz O 'Brien)站在她位于雷荷博斯大道(Rehoboth Avenue)的后院，对《黄金时报》(Prime Time)说，拟议中的开发项目将给她的家投下阴影。

“我家旁边那座11层的建筑大约有22英尺远。六层楼大约有十英尺远。然后是16层楼，在后面。有16、11和6层楼压在我身上，光线将从这个区域消失，”她说。

当地人说，SHD进程阻碍了都柏林的住房开发，而不是加速。

都柏林市议会和开发商Hines在2020年起草了一份新的总体规划，允许shd无视城市发展计划中概述的建筑高度和公共开放空间要求。

这是合理的，因为国家政策促进了城市密度的增加。

但都柏林民主规划联盟(Dublin Democratic Planning Alliance)的罗宾·曼达尔(Robin Mandal)表示，尽管在都柏林的某些地区增加人口密度可能是有道理的，但总体上并不需要这样做。

他在接受《黄金时间》采访时表示:“整个城市，在都柏林市议会区域内，每平方公里有近5000人。”