房价再度下跌，调控一周年，深圳楼市稳住了吗？

原标题：房价再度下跌，调控一周年，深圳楼市稳住了吗？

不知不觉，深圳楼市调控已经满一周年了。

在去年的这一天，因为楼市过热，住建局推出了“7.15新政”，深圳楼市立刻陷入“地震”中，一批人在买房的路上丧失了购房名额。

半年之后，住建局又再次推出金融层面的政策“2.8新政”，将二手房市场打了个措手不及。

除了两大政策，在这一年中，深圳也推出了大大小小的政策补丁、调控手段，看的大家眼花缭乱。

那么，一年过去了，这样的调控到底有没有效果呢？

01.成交量大幅滑坡

房价连续下降

在之前的推送文章里，我们就说过，自4月开始，深圳二手房的成交量就大幅下降——1月成交量近9000套，到6月就只剩3200多套。

而这两天，国家统计局的房价数据又显示，深圳6月的二手房价环比再下滑0.2%。

虽然同比涨幅还有8.7%，但和去年20%的涨幅比较，算得上“良心”了。

加上今年5月房价就已经环比下滑0.1%，即深圳楼市已经连续两个月下降，基本可以确定楼市在降温，而且是量价齐跌。

至于新房方面，情况比较不一样。

2021上半年深圳新房成交量创下6年来的新高，“日光盘”数量就达到了20个。

要知道2020全年的“日光盘”也不过36个（次），这样乍一看市场好到让人吃惊。

但如果再仔细看，认筹人数其实已经大幅滑坡了。

在2020年6月，金融街华发融御花园（一期）备案入市，近9000人参与抢房，轰动一时。

到今年2月，同样是刚需非常关注的新盘海岸城入市，却只有2000多人认筹，热闹程度也没法和之前的热门盘相比。

这样来看，深圳的楼市算是真的控制住了——成交不过热，房价不大涨，新房市场也失去了“万人打新”的话题。

02.左手名额，右手房贷

连买新房也限制重重

深圳楼市向来被外界高度关注和看好，能够稳稳的压住市场，可以想象深圳在楼市上面费了多少精力。

除了常规的在购房名额上做文章，还在难以调控的二手房上面，进行了金融层面的管控尝试，连新房市场也屡屡调整规则。

在这三方面下手，压制了旺盛的需求，也让市场变得更理性。

7.15新政 不再落户即可购房

这场浩大又漫长的调控之旅，正是从被称为“楼市地震”的“7.15新政”开始的。

在这次新政之前，深圳2020年6月的二手房成交量突破了10000套，甚至在7月份达到1.3万套——已经不是“过热”了，说得上是“楼市高烧”。

正是这样的情况下，“7.15新政”出台了。

在2020年7月15日当天，深圳住建局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。

在这份通知里面，规定了“深户须社保满三年”才能买房，而离婚的夫妇，3年内有过买房记录的，也要按照离婚前的家庭房源总套数来判定有没有买房名额。

也就是说，落户即可买房、离婚买房，这两条以往深圳常见的买房套路，都被堵住了。

就连深汕合作区，也在一个月后宣布限购2套，含商务公寓。

后续，在2020年9月、2021年2月，深圳又推出“补丁”：建立婚姻信息共通机制、无购房资质一方不得联名购房等。

不过，“7.15新政”和补丁的出台，只能说减少了潜在购房者的数量，但没有真正熄灭热火。

在2020年10-12月，深圳二手房成交量维持在5000-6000套之间，但价格却还是呈现上涨态势，“跌量不跌价”。

2.8新政 增加购房成本

即使有“7.15新政”，2020年也是深圳房价大涨的一年。

根据链家数据，深圳二手房价从2019年12月的5.87万元/平方米，上涨至2020年12月的7.05万元/平方米，涨幅达到27%。

楼市太热，住建局也只能祭出“杀手锏”。

2月8日，深圳住建局宣布建立二手住房成交参考价格发布机制，并公布了3595个住宅小区的二手房成交参考价格。

在政策刚出来的时候，很多人不明所以，这份价格虽然比当时的市场价要低，但人们只觉得是个没有任何实质意义的价格表，却没想到它成为了釜底抽薪的大杀器。

因为，紧接着相继有银行表示将参考此价格发放房贷。

这个消息一出，市场的信心才真正受挫——如果实际房价比参考价格低，那么银行发放的贷款将比原来的要少，而差额部分会由买家承担，无疑将加重购房者负担。

名额的问题，或许还能想尽办法钻空子，但在以刚需、刚改为主的市场里，成本的提高是致命打击。

也从这时开始，二手房市场变得冷淡，成交量大幅跳水，急售的业主也开始松口降价，带动整个大市的涨势回落。

到如今，深圳二手房价已经连续两个月环比下降，降温相当明显。

认筹限制 从有无房产到看积分

在解决二手房的同时，“万人打新”、“假结婚买房”等情况也开始引起住建局的重视。

于是，“刚需收割机”华强城就成为了首个试水的新盘。

当时执行的积分政策和如今的比较类似：无房50分、双深户10分、社保0.1分/月，分数越高，选房顺序越靠前。

不过，后续的项目没有跟上，而是简单粗暴地区分为有房和无房，无房优先入围，有房的看社保情况。

但这种方式也有弊端，比如润玺一期入市时，就有媒体称个别购房者花30万元买名额，以成为“无房”人士，最终润玺也吸引了超过9000人认筹。

所以，到2020年年底，大部分新入市项目都采用了积分规则，并且严查资金来源、银行流水等，尽量堵死借名买房的渠道。

在这种模式下，再加上“入围人数不超过房源数量三倍”的规则，今年上半年入市的新盘中，再也没有认筹超过3000人的新房，“万人打新”也就成为了深圳新房的历史。

总结

除了以上三方面的措施外，深圳住建局还采用了严查经营贷、打击炒房团伙等手段来调控市场。

但归根结底，这些都是压制需求面的做法。

而在供给层面，深圳也不断加大宅地供应，如近期就一次性挂牌22宗宅地，同时也在去年开始增加公共住房用地、租房用地的供应。

在近期出台的政策中，还允许未审批的旧改项目由商改住，为住宅腾挪空间。

种种措施不难看出，深圳近年是真的下决心要稳住楼市，让深圳“留得住人”。