被压抑的需求是商场现在表现良好的唯一原因吗

受疫情影响的 2020 年对购物中心房地产投资信托基金(REIT) 来说是糟糕的一年，其中一些实际上最终进入了破产法庭。随着去年购物中心房地产投资信托基金业绩受到影响后经济重新开放，利基零售业在 2021 年强劲反弹。消费者被压抑的需求是这里的重点，还是还有其他事情发生?

显而易见的和不那么明显的

西蒙地产集团(SPG-2.29%)、丹吉尔工厂直销中心(SKT-4.54%)和Macerich(MAC-5.43%)等购物中心业主在经历了早期的痛苦下跌后，在 2021 年迄今取得了巨大收益。大流行。所有这三个 REIT 都至少使标准普尔 500 指数和平均 REIT的回报翻了一番，使用Vanguard 房地产 ETF作为代理。

一方面，这是有道理的，因为 2020 年的封锁可能会在渴望出门购物的消费者中创造被压抑的需求。由于疫苗接种率提高，2021 年有更多人能够前往购物中心，因此在购物中心的支出也有所增加。

但对于一个多年来一直面临重大逆风的行业来说，这个故事情节有点过于简单了。以下是购物中心蓬勃发展的四个其他原因，它们可能比您想象的更重要。

1.人是社会动物

被压抑的需求理论的一个大陷阱是，在封锁期间没有人不得不停止购物。总是有通过互联网购买的选择，很多人选择利用。基本上，没有人被困在家里，因为他们无法购买衬衫(或其他任何东西，就此而言)，希望有一天他们可以回到商场。因此，商场对商品的需求并没有完全被压抑。请注意，网上购物的趋势已经持续多年，经常被过度热情地称为零售末日。

什么是真正被压抑的?想要与朋友和家人一起做某事的人。无论好坏，去购物中心都是美国人喜欢花时间这样做的方式之一。当然，商店可能会从客流量的增加中受益，但客流量的增加并不完全是为了买东西。

2.枯木已被清除

下一个要考虑的大问题是，对于购物中心 REIT 而言，过去几年的部分问题是关闭商店。财务状况不佳的品牌未能跟上消费者趋势，包括在线业务、失败或不得不缩减运营规模(这是零售末日的真实背景)。这种趋势在大流行期间有所回升，导致商场的入住率显着下降。

西蒙的故事就是一个很好的例子。入住率在 2019 年底为 95.1%，到 2020 年底下降到 91.3%。它在 2021 年第一季度再次下降至 90.8%，但随后再次开始走高，到第三季度末达到 92.8%得益于强劲的租赁需求。

这种趋势在定位最佳的购物中心 REITs 中是相似的。零售商对空间的需求确实将推动购物中心 REIT 的长期业绩，而且这种需求正在反弹。关键是最弱的名称已被淘汰，这为新概念开辟了空间。再加上入住率的迅速下降，购物中心也可能会提供租金优惠，从而降低崭露头角的零售商尝试新实体店的成本。

与SPDR S&P 500 ETF Trust和 Vanguard Real Estate ETF相比，以下是其中一些购物中心巨头的价格表现。

3. 只有最好的才能生存

除了零售业的净化速度加快外，低质量的购物中心也被关闭。这会产生反向网络效应，因为剩余的购物中心对零售商和客户都变得更有价值。

这也是一个持续的趋势，但受到大流行的推动。这与“所有商场都在消亡”相去甚远。例如，Macerich 商场第二季度和第三季度的销售额比大流行前高出 114%。这可能是被压抑的需求，但也可能是更好的购物中心受益于其不断改善的市场地位。

4. 适应，而不是消失

梅西百货首席执行官杰夫·根内特 (Jeff Gennette) 在公司2021 年第三季度财报电话会议上总结了被压抑的需求不太可能是购物中心反弹的唯一原因的最后一个重要原因：“我们的数据证实，在我们拥有实体店的市场中，的存在，我们的在线业务更加强大。”他接着讨论了在线商店和实体商店之间的重要相互作用。

梅西百货并不是唯一意识到这一点的零售商。简而言之，零售世界不太可能只在线，就像它很可能只恢复到实体店一样。解决方案将是最适合最终客户的两者的组合。这意味着位置最好的购物中心仍然有足够的生命力。请注意，由于大流行的影响，这种理性的行业转变终于开始变得更加强大。

需求肯定，但更多的是

当您查看购物中心 REIT 部门时，消费者中可能存在一些被压抑的需求，这有助于提高业绩。但对于一个长期经历艰难转型的行业来说，这并不是全部。

事实上，大流行实际上可能加速了转型，让其他因素(如逆向网络效应和清理陷入困境的零售商)在商场 REIT 复苏中发挥更大的作用。而且，假设“被压抑的需求”故事只是正在发生的事情的一部分，那么购物中心 REIT 的好转可能比您想象的要强劲得多，持续时间也更长。