深圳“打新”规则巨变：10年无房积40分，“社保巨子”优势不再

深圳“打新”热潮持续，购房规则调整不断。

3月2日，位于罗湖的两个住宅新盘“缙山府”、“华润笋岗中心”公示销售方案。方案显示，将以计算积分排序的方式，来限制最高参与公证摇号的购房者人数，上限为房源数3倍。

这是近半年来，继“无房优先”公证摇号后，深圳楼市购房规则的又一次调整。业内认为，这次调整，是针对此前深圳新房摇号政策出现“社保巨子”的现象，更有利于刚需购房者。

对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，“这一条政策是从上海学来的，政策越来越精细化了，这代表着楼市治理能力的提升，也是一城一策的落地”。

深圳“打新”看“积分”

从3月2日两个罗湖住宅新盘“缙山府”、“华润笋岗中心”公示销售方案来看，此轮选房将采用“积分公证选房”。

“华润笋岗中心”公示的积分计算方法

方案显示，购房人需符合深圳市购房条件，具备购买住宅性质住房资格的购买人均可提交资料；同时，开发商会根据意向购买人资料的资料，审核计算其名下房产、户籍、在深社保／个人所得税、未成年子女情况，并根据积分由高至低排序，按推售房源数量3倍确定入围者，最后参与公证摇号选房。

积分方面，具体来看，深圳家庭或单身在深购房情况中：10年内（含10年）在深无住房转让记录，现名下无住房，积40分；2－10年内（含2年）在深有住房转让记录，现名下无住房，积20分；2年内在深有住房转让记录，现名下无房，积10分；而在深已有1套住房，积0分。

另外，如家庭或单身有示成年女子的，可积2分。

此外，销售方案中，其中明确了住房转让记录包括：买卖、赠与、继承、房产分割、司法判决等权利人更变的记录；并对首次对“住房”概念作出明确，指出居住建筑包括：住宅、别墅、宿舍、和公寓，其中公寓不含商务公寓。

对此，有业内指出，根据此前经验，开发商公示的销售方案，通常是执行了相关政府部门的标准，且在短期内开盘的其他住宅新盘，也将采用同一做法。也就是说，“积分公证摇号”的选房方式，将使用致其他住宅新盘上。

从“无房优先”到“积分摇号选房”

值得留意的是，这不是深圳楼市住宅新盘中首次采用“积分公证摇号”。

最早在2020年8月1日，位于宝安的“华强城市花园（一期）”住宅开盘，其公示的销售公示方案中就提到了“积分公证摇号”的选房方式，并限制了参与摇号人数为房源数10倍。从开发商发布数据来看，最终入围其公证摇号的5180人中，最高积分达到109．5分，最低为62．4分。

“华强城市花园（一期）”公示的积分计算方法。

随后，2020年9月，“电建地产洺悦府”采用“无房优先”公证摇号，由于“无房”购房者众，最终其成为深圳楼市史上，首个全部房源售给“无房客”的楼盘。

在随后入市的网红楼盘中，如“金融街华发融御花园（二期）”、“金地峰境瑞府”等均采用了“无房优先”公证摇号的选房方式。

直到2020年11月，“华润城润玺一期花园”在“无房优先”公证摇号基础上加码，增加了以购买人社保排序，最高入围公证摇号人数，为房源数10倍的要求。

与此同时，“i深圳”APP的“购房诚意登记”、“公证选房小程序”上线，进一步规范开发商的选房行为。

值得留意的是，2020年12月入市的“万科瑧山海家园”，则在华润城润玺一期基础上，将入围摇号人数隆至房源数3倍，进下削减参与“打新”人数。由房源数3倍限定购房者人数的规则，也使用至今。

如今，时隔7个月后，计划近日入市的“缙山府”、“华润笋岗中心”再次使用类似华强城市花园的“积分公证摇号”，对比前后两者可见，新规则进一步细化。

不断进化的选房规则：“社保巨子”优势不再

深圳不断调整的选房规则背后，是住宅新盘限价之下，二手住宅与之形成明显倒挂，进而导致巨大的套利空间并引发的“打新”热潮。

以2020年6月22日开盘的“金融街华发融御花园（一期）”为例，彼时推出394套住宅，共有8997人认筹该楼盘，中签率仅4．37％，成深圳楼市史上最难买到的楼盘之下；而2020年11月开盘的“华润城润玺一期花园”，推1171套住宅，提交资料申请购房的人数则超过了1．5万人。

据了解，上述提到的楼盘与周边二手房对比，仅1套房差价就达百万以上。

而随着购房规则的“实行－发现问题－调整”的推进，选房方式经历了从“无房优先”、“社保时长排序”，到“多选1”，再到“积分公证摇号”的调整。

尽管如此，每一次购房规则的调整，都难免被市民诟病。如“无房优先”的公证摇号，有购房者称不利于改善型人群，认为换房也是刚需，应该被重视；而在“无房优先”基础上叠加“社保时长”限制入围人数后，又导致了“社保巨子”、“代持打新”等问题，有购房者认为不利于在深圳工作时间短的人群，应该要考虑“真实刚需”。

有市民向相关主管部门提出建议。

以过去的2月开盘的“沙井海岸城（万丰海岸城）”为例，虽然此次采用的“7选1”中不乏“深铁懿府”、“万科光年四季”等网红盘，但购房者仍扎堆“沙井海岸城”，结果显示最低社保时长达到了278个月。也就是说，如果购房者是家庭单位，夫妻双方至少在深圳工作12年，且当前名下无房。

据南方＋统计，入围“沙井海岸城”的购房者中，有524人原籍深圳，其中宝安256人。据悉，由于深圳原籍的父母社保更长，有父母将房产过户至子女名下，再以“无房”的身份去购房，如此操作社保占据明显优势。有业内分析，这正是“沙井海岸城”入围社保月数较其他楼盘更长的主要原因之一。

专家解读：深圳楼市政策越来越精细

对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，“这一条政策是从上海学来的，政策越来越精细化了，这代表着楼市治理能力的提升，也是一城一策的落地”。他强调，最近半年内，关于要求户籍落户满三年才能买房、二手房指导价、“无房优先”公证摇号、“积分公证摇号”、打击经营贷等，都在深圳、上海等热点城市落地，这是楼市交易规则越来越复杂的信号。一方面意味着交易成本在增加，另一方面，也意味着房子一定不是有钱就可以买的，想卖的那套也不是任何时候都有人接受的（挂牌价太高的话，超过了“官方参考价”）。

上海积分购房政策。图片来源网络

李宇嘉认为，复杂的背后不是绝对的公平，但是一定是相对的正义，相对正义的背后逻辑就是，打击通过钻漏洞就可以获得资格，通过短线快持赢得收益。同时，政府对房产的分配规则，也意味着在深圳，一个家庭拥有了家庭资产，是真真实实的可以对冲各种风险的，百姓对房子的诉求非常强烈，必须要增加供应予以满足，但供应要面向最需要的人。以后，在控制住房价上涨预期的前提下，还会常态化地公布每月、每个季度新增房子的规模，让买房者一目了然。