房地产行业大洗牌

本文概述：2021年之前的房地产行业一直是稳步前进的，尽管突如其来的疫情给行业带来的打击猝不及防，开工、拿地进度严重受挫，但最根本的购房需求还在，购房者置业意愿仍存。

真正的变故出在2021年下半年。2021年7月，多地发文规范房地产市场，二手房指导价、限制经营贷、限购、限售、打击炒房等重磅举措明显加码升级，一场声势浩大的楼市三年整治行动在全国范围内展开。

2021年9月，头部房企恒大旗下的“恒大财富”产品被爆无法兑付，出现疑似暴雷传闻，正如倒下的第一张多米诺骨牌，产生了一系列的负面连锁反应，

恒大之后，我国多个千亿、万亿房企相继暴雷，显然这并不是个别房企经营不善的问题，而是整个行业都面临着巨大危机。

1、房住不炒，限购政策扭转上行趋势

2、延期交房，恶性循环下信用尽失

3、创造价值，房地产亟待重拾流动性

房住不炒，限购政策扭转上行趋势

中国房地产从一开始就是金融——卖地、卖房是融资，买地、买房是投资。

尽管政策制定者一直企图通过房地产市场解决“住”的问题，但融资和消费本质上是互不兼容的。无论是“限购令”还是“控房价”，宏观调控对于房地产市场的控制力有限，房价居高不下仿佛成了不容质疑的事实。

2020年初，疫情为房地产商们带来了一波危机，突如其来的疫情让市场按下暂停键。但直播卖房、短视频种草、VR代看等线上营销的火热，让房地产行业看到了疫情下的春天。

熬过疫情冲击房地产商们怎么也没想到，挑战才刚刚开始。

2021年初，比疫情更颠覆性的行业变故发生了。中国人民银行、银保监会发布了“房地产限贷令”，根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定房地产贷款集中度管理要求。

“房住不炒”喊了好多年，但这次购房者们发现情况好像不一样。银行无法贷出款了，房贷审批周期在被不断拉长。多个城市相继传出贷款额度收紧的消息，放款周期延长至三四个月，甚至部分银行停止办理新房、二手房贷款业务。

除了贷款政策的缩紧，中央的配合性措施还包括“放量抑价”，通过增加市场土地供给，压制房价过快上涨，以纠正地方政府的土地依赖，让地方政府负起“住”的职责。

房价下来了，房地产行业则开始显露危机。以往依赖融资维持资金正常周转的高杠杆房企，由于融资的限制而出现现金流危机；依靠银行贷款购房炒房的消费者，由于放款周期拉长而购买意愿下降，更是给房企销售带来巨大冲击。

再加上疫情反复干扰正常营销节奏，三道红线等政策因素挤压房地产企业生存空间，部分房企出现爆雷，多数房企深陷风险出清的旋涡，房地产市场打破了房价连涨、扩张迅速的神话，真正迎来挑战。

这样的挑战，归根结底是房地产政策设计中取舍后的结果——如果要实现“住”，就必须牺牲“炒”。如果牺牲“炒”，经济增长就会资本不足，轻则经济下滑，重则陷入危机。

但政府的政策并非偏离市场，随着社会老龄化加剧，城镇化率见顶，住宅用地供应呈现递减趋势。政府的“房住不炒”政策喊了多年，直到2021年才真正取得实效，说明市场的反应符合预期，深耕聚焦正在代替大刀阔斧，成为房地产行业不得不升级的方向。

延期交房，恶性循环下信用尽失

新政策对于房地产企业来说，打击是深刻的。

截至2022年5月，仅有十余家上市房企公开披露了全年业绩目标，数量较往年40家左右的水平锐减。在公开披露年度业绩目标的房企中，多数企业的销售目标均有不同程度的回落。

房地产企业面临前所未有的危机，倒闭、爆雷、裁员、维权和烂尾成了房地产行业的热词。人民法院公告网显示，2021年房地产企业破产数量高达396家，平均每天超过1家。

恒大的爆雷，正是变局下房地产企业的缩影。2020年，恒大的销售额高达7035亿元，但负债规模则高达1.97万亿。

以恒大为代表的房企，在扩张的过程中依靠高速增长业务规模，拿地、盖楼、销售、回款在几个月内完成的超高转速，以及大规模境内外举债、表内表外举债的高负债。

在稳定的宏观和市场环境下，这样的发展模式看起来没有问题：上下游企业有了订单，房企有了利润，炒房者和购房者都通过房子价格持续增长获得收益。

但在政策突变，资金链断裂的情景下，过往的盈利模式变成了高悬在恒大头上的达摩克利斯之剑。

“无本生意”浓缩了太多的矛盾，通过预售房屋获得资金、继续拿地、继续融资的模式，使得应付账款、承兑汇票商票、已经预售未交付的房子、已经拿到手但还没付钱的土地都成为压死骆驼的稻草。资金难以流动，负债难以兑付，恒大被高杠杆击垮。

为了占用资金，房地产开发商曾经想尽了办法：他们人为拉长施工期，减缓工程款支付速度；他们延缓交房，让消费者对着重金买来的烂尾楼苦不堪言。

而当政策突变之时，过往的“小聪明”都成了拖垮企业发展的阻力，房地产企业一直在融资，甚至不惜高成本融资，把企业越做越大的同时，搞得债务越堆越大。这样的发展是摊大饼式的扩展、是以消耗消费者信心和信任为代价的扩张，也是必将被市场抛弃的发展模式。

从这个层面上看，恒大的爆雷是政策端的反应，更是市场用“看不见的手”调配的结果。

当行业发展模式存在问题，单纯的人口红利不能创造丰厚的利润时，资本注定失去信息、逐渐撤离楼市，房地产企业失去了原有的融资链条，独自承担巨大的资金周转压力。

创造价值，房地产亟待重拾流动性

虽然国家抑制房地产行业的过热发展，但房地产单独承受重压之时，国家仍需出手救市。

一方面，地方政府频繁修正此前过严的预售资金监管政策，内容涉及加快审批效率、解控资金监管比例、银行保函等额替代等。

如2022年3 月 1 日，郑州发布楼市新政 19 条，限购限贷全面放松，轰动整个房产圈。杭州、成都、长沙等众多热门城市也迅速跟进，相关举措包括降低房贷利率、降低首付比例、提高公积金贷款额度、提高购房补贴、降低购房税费等，可谓 " 应有尽有 "。

另一方面，银行也放宽了信贷政策。对于出险房企的项目，多家银行也启动了房地产并购主题债，鼓励优质房企进行并购贷款融资。

如2021年12月5日，银保监会指导金融机构重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款和并购贷款，并购贷款被首次提及。

但市场显然还没有从阵痛中走出来，疫情反复、经济下行等不可控因素，导致购房者普遍秉持“稳妥优先”的保守心态，等待、观望气氛浓厚。

2022年4月，70个大中城市新房价格迎来6年来首降，商品住宅销售价格下降城市个数增加，一二三线城市商品住宅销售价格环比总体呈降势、同比继续走低。

正如此前喊了多年的“房住不炒”没有成效一样，此次政府救市仍旧难以在短时间内扭转乾坤。

但好在，有了政府助力、经历了此次打击，房地产企业正在打破原有发展模式，探索一条崭新的自救之路。

首先，是打破原有的”期房“模式，提高交付率。如2021年3月，电建地产佛山洺悦半岛项目首批次商品房顺利交付，到访收楼率高达99.46%；2022年1月重庆泷悦华府项目三批次集中盛大交房，100%顺利交付。

其次，是打破原有的“高负债”水平。如中奥地产坚持规模、利润率及负债率“三角平衡“的经营模式，靠自有资金发展，不依赖信托输血，流动性风险极低。

最后，是打破原有“粗放式”发展模式。部分房地产企业区域细作深耕，用高质量的产品赢得客户与市场的基础，用质量作为探索新发展模式的保障。

行业阵痛仍在继续，但房地产企业们没有坐以待毙，而是从逆境中找到了可行的高质量发展模式。

或许在未来，房价日渐趋稳，“溢价”慢慢挤出，昔日房价疯涨的时代难以重现，但经过大浪淘沙的房地产企业们，必将以新的姿态出现在消费者面前。