房企如何应对债券信用风险抬头？违约规模逼近千亿 美元债基本断流

原标题：房企如何应对债券信用风险抬头？违约规模逼近千亿 美元债基本断流

21世纪经济报道记者 叶麦穗广州报道 受到某大型房企债务风险的波及，房地产债券信用风险抬头，根据中金公司的研究报告，截至目前共有16家境内房地产债券发行人确认债券实质违约，已确认违约债券74只、对应债券发行额968.19亿元，上述发行人还有226.1亿元公募债券、96.16亿元私募债存续。目前只有正源技术性违约延迟1天偿还，新华联文旅债券兑付，其余债券尚未有明确进展，大部分与公司层面债务处置进程有关。

违约债券74只，房企如何应对

近日，当代置业对外发布一则寻求缓还美元债公告称，当代置业寻求将2021年10月25日到期、票息12.85%的优先票据赎回35%后，剩余部分到期日延长三个月，以改善流动性和现金管理，并避免任何潜在的偿付违约。另外，公司董事会主席张雷和总裁张鹏有意提供合共约8亿元人民币股东贷款，预期于未来2-3月内完成。

近年来，当代置业资产负债率一直维持高位，2017-2020年该指标分别为84.47%、85.86%、87.45%以及86.6%。半年报显示，截至2021年6月末，当代置业剔除预收款后的资产负债率为83%，净负债率93%，非受限现金短债比1.46，踩中一道红线，保持“黄档”。流动负债有661.8亿元，其中一年内到期的短期债务有93.47亿元。

为缓解债务压力，10月8日，其旗下物业公司第一服务控股在港交所发布停牌公告，“以待根据香港公司收购及合并守则刊发构成本公司内幕消息的公告”。市场普遍认为，当代置业很可能选择卖物管公司回笼资金的做法。

受长周期增速下行和短周期调控升级，房企盈利能力回落，叠加融资限制，房地产债券信用风险有所抬升。违约房企从名不见经传的区域小型房企扩展到全国性知名房企，从多元化经营或股权运作导致的违约到房地产项目去化和盈利不及预期对融资成本覆盖不足导致的违约，相关案例及债券违约后处置有共性亦有个性。

根据中金公司统计，自2018年7月16日弘债02暴露违约，至今按照首只债券违约时间顺序排序，中弘、华业、银亿、国购、正源、新华联文旅、泰禾、房信、天房、福晟、华夏幸福（2 个主体）、协信、泛海（2 个主体）、蓝光共 16 家房地产债券发行人已出现债券实质违约。已确认违约的债券共 74只、对应债券发行额 968.19 亿元、确认违约本金 945.45 亿元，上述发行人还有 226.1 亿元公募债券、96.16 亿元私募债存续。目前只有正源技术性违约延迟1天偿还，新华联文旅债券兑付，其余债券尚未有明确进展，大部分与公司层面债务处置进程有关。

债券方面，目前只有正源技术性违约延迟1天偿还，华联文旅展期、提前偿还、向华融转售大部分后完成兑付，其余债券违约后均未有明确进展。公司层面，国购、银亿进入破产重整，其中国购尚未形成重整方案，银亿重整投资人资金支付进度慢于合作协议也有一定不确定性。新华联文旅引进华融进行债务重组，泰禾在债务重组方面引进了“全封闭式管理”在项目和债权人层面单独实施债务重组，华夏幸福成立债权人委员会近期初步拟定债务重组方案。中弘引进合作方一波三折尚未有成型方案，蓝光在债券违约前后有部分资产处置动作，但目前均尚未有整体处置方案。

房企评级被密集下调

中金公司表示，我国境内债券违约后处置方式主要包括破产诉讼、债务重组、自筹资金偿付、抵押物处置、第三方代偿、求偿诉讼、实物抵偿等。对房地产行业来说，资产处置可期，不过因为房地产行业打破违约时日尚短，出现债券违约时已经意味着企业遭遇比较严重的资金链断裂问题，而且房地产合作开发、明股实债、除信用债外各类债务大都存在资产抵押等复杂情形导致各方利益诉求不同，会对资产处置进度和处置价值造成一定不利影响，从而导致目前房地产债券回收进度仍然比较缓慢。

因为密集违约，房企的“最后稻草”——美元债也倒了。“因为某大型房企的债务危机，从三季度开始，美元债就进入冰封，除了个别国有房企之外，民企已经断流。”中原地产首席分析师张大伟接受21世纪经济报道记者采访时表示。

更坏的可能在后面，据光大证券研报显示，2021年四季度共有92.95亿美元的地产美元债即将到期，其中世茂集团到期规模最大，为8.2亿美元；2022年全年共有544.16亿美元的债务即将到期，其中恒大集团、佳兆业集团、景程、绿地等房企到期规模较大，均超过20亿美元。

由于违约密度加大，10月18日，穆迪下调了多家房企评级，包括佳兆业、富力、奥园、绿地、领地、合生创展、中梁控股等。

其中佳兆业企业家族评级由B1下调至B2，将评级列入负面观察。穆迪预计，佳兆业在未来6至12个月流动性将减弱并增加融资风险，鉴于佳兆业在未来12至18个月内是否有足够现金流，偿还所有到期的离岸债券存在不确定性，因此进一步下调其评级。

（作者：叶麦穗 编辑：李伊琳）