对话|李健：打造文化城市记忆，西安商业体验感或是未来方向

原标题：对话|李健：打造文化城市记忆，西安商业体验感或是未来方向

近几年，是西安商业市场的飞速变革和发展的突进年。

西安商业模式不断更新迭代，各大新型商业形式持续进驻，其中，不乏引爆全省乃至全国的明星商圈，比如大唐不夜城、大悦城等，也有在一片优质市场环境中，高开低走，后续运营不甚理想的商业项目。在这场“变革发展”的路上，西安的商业形态着实精彩不断。

针对目前西安商办物业的发展态势及情况，界面楼市西安频道对话世邦魏理仕西安及郑州董事总经理李健，围绕商办物业类型中的综合商业体、写字楼等话题进行讨论，深入探索利于西安商办类不动产物业的运营形式、消费业态等。

在活力提升的商务环境下 成功“商办”需具备四大要素

西安的城市版图不断扩张，商业地产随之拉动，不同的核心区几乎都会配建大型商业综合体，但并不是每一个项目都可以大获成功，由此，那么，一个成功的商业项目需要具备哪些要素及运营手段？

李健对此有自己的理解，他说：“一个优质综合体项目的成功一定离不开四个核心要素。第一，是人流的成功导入。这个要素跟项目选址是密切相关的，从地段、交通体系等方面考量，可更便捷轻松的吸引区域内部、外部人流的导入，并实现更多的人群覆盖。第二，项目需要很清晰的定位。因为现在许多商业综合体，包括商圈，也正在走向区域中心化的一种趋势，同时，商业项目的定位层级较多，比如城市级，区域级，或者是不同个性的定位，或者是针对不同人群的定位，确定了定位就决定了项目针对哪些人群打造，并且能更多的吸引这些人群而来。”

“第三，是针对当前定位的业态组合。这一环则需要良好的招商控制，站在符合综合体定位的角度，来匹配商业、办公楼、酒店，或者是其他的一些组合业态。可以包括餐饮、休闲、零售等，再继续细分，比如饮食业态中川菜、粤菜等占比多少，如果选择川菜业态，是火锅还是小吃、烧烤类，都需要详细把控，要匹配到不同的菜品，不同的风格，才能保证更有效的满足客群的需求。”

李健继续说，“第四，运营。结合前面的定位及整个客群的导入，通过运营方法吸引目标客群，或者吸引半径辐射的客群，把他人生中最重要的时刻留在这儿，让他们更多次的来到这个商业项目产生消费，产生更多的体验。”

总结归纳，一个成功的商业综合体前后需要经历四个关键要素及步骤，即“人流引导——清晰定位——业态组合——商业运营”。

2021上半年世邦魏理仕报告发布说明西安上半年写字楼市场无新增入市，总体存量共计约623万平方米，主要集中在高新区，二季度全市空置率环比下降至31.8%，达到四年来最低水平，这是否意味着西安的商务活力较强并在持续提升？

针对第二个问题，李健持肯定态度，他说：“这些数据意味着西安的商务活力是很强的，也在持续提升。究其原因，第一，西安是人才密集型城市，吸引很多第三产业或者人力密集型企业落户入住。第二，写字楼的发展数据，也是城市经济的晴雨表，随着西安GDP过万亿，整个西安的城市影响力，城市形象，城市地位也在提升，这就是吸引了大量的专业服务公司及大量的其他企业来到了西安成立分公司，包括我们公司也是在这个大趋势下，在2019年的下半年来到了西安。这些优质企业的进入，也促进了西安商务活力的提升，带来了西安专业能力的提升，进入良性循环，我们相信，西安市未来的商务活力，还会在继续提升的过程中。”

通过世邦魏理仕上半年报告中写字楼数据可发现，目前城北空置率最高，市中心空置率最低，其次是小寨及南二环区域。商业地产的未来发展是否还是倾向于聚集在人流量及产业密集的地方？

李健则认为，随这整个城市的骨架的拉伸，写字楼未来发展的重要的趋势是去中心化，随着轨道交通的铺设，人口的聚集以及区域产业特征不同特点，就会在不同的区域进行分布和发展，可能将形成东西南北各个大集中区域。他打比方说：“某头部的短视频公司或互联网公司在西安西郊选择了一个地方，即便这个区域不是一个核心的商务区，但随着此类企业的落入，就会吸引同类型的公司也在这个区域选址。”

文旅优势明显 西安商业体验感或是未来方向

近几年，西安的文化商业模式十分成功，比如永新坊、大唐不夜城，因此，也有许多房企在西安周边开发文旅地产模式，该模式前景如何？西安的商业类地产还有更前沿的模式可以发掘吗？

李健说：“在文化自信的背景下，西安拥有丰富的文化资源，因此文旅模式肯定是一个很好商业提升模式。对于这类模式前景发展，我认为可以从两个维度分析。第一，更好的把文化跟商业体验结合在一起，这种前景可能是未来商业的一种新模式，可能是一个5.0版本的商业模式。第二，把这种模式通过城市品牌，与城市推广结合在一起，那么它将不只是西安的商业，它有可能是全国的商业，就像长沙的“文和友”，很多人都会从各地来打卡，并且，现在很多年轻人会打车或坐飞机去很远的地方消费，许多商业项目的客户半径已经延伸到全国很多城市，它们相当于是一个城市记忆的一种符号。”

“西安市自古以来就是国际化大都市，在几千多年的时间里，有大量的文化价值以及城市记忆的沉淀，我认为西安的商业地产也应该跟这些文化结合起来，打造一个城市记忆的目的地，新旧文化结合，可能是未来一种新的形式。”

李健补充：“第二种模式，我觉得应该考虑新的消费时代，在变迁的过程中，如何更好地迎合这种消费时代。可以去打造体验、情景、互动，打造能让年轻人更愿意留下来的商业模式，因为综合融合会把西安的文化价值，旅游价值，目的地消费价值，都去结合到商业地产里。”

随着消费的升级和消费方式的多样化，集旅游、文化、商业、情境体验功能于一体的综合商业体在西安市场各区域落地开花。属于文化资源大省的省会城市西安，未来一段时间内，深入探索文旅体验感商业模式，仍将是城市商业体发展的主要方向，或许还将有不断的惊喜呈市，不仅满足区域内部日常消费，更吸引全国乃至全世界的人们前来打卡。