全球房价迎20年来最普遍上涨，会走向新一轮泡沫吗？

原标题：全球房价迎20年来最普遍上涨，会走向新一轮泡沫吗？

记者 | 王品达

新冠疫情使得各国经济活动陷入低迷，但全球房价却迎来了近20年最普遍的上涨，几乎所有主要经济体的房价都有所上升。

《金融时报》对OECD数据的分析发现，在OECD数据所覆盖的40个国家中，只有3国的房价在今年第一季度出现下降，这一比例是2000年以来最低的。

在房价出现上涨的国家，势头非常惊人。2021年第一季度有12个国家的房价涨幅达到两位数，涨幅最高的土耳其已达32.0%。美国的房地产市场热度同样很高，今年第一季度涨幅为13.2%。而到了5月，美国房价涨幅继续升至16.6%，达到30余年来的最高水平。

为什么疫情期间出现了房价暴涨？分析认为，主要有以下几个原因：极低的利率水平、高企的储蓄率、居家办公对住房的要求、疫情导致的住房供给短缺。

首先是极低的利率水平。2015年之后，随着全球经济逐渐走出2008年金融危机的阴影，利率也开始从几乎为零的水平缓慢上升。但就在美国利率爬升到2%以上之后，新冠疫情的暴发使得各国央行不得不重新实施大规模刺激政策，利率再次回到接近于零的水平。

低利率意味着借款成本的降低，而这也反映到了房贷按揭利率中。因此，尽管疫情导致经济活动空前低迷，刺激政策却加强了购房意愿。

不少人据此认为央行政策是房价上涨的主因。其实并不尽然。各国央行的刺激政策需要顾及经济的整体运行情况，不太可能仅仅为了房价而回调刺激政策。美联储主席鲍威尔近期就在新闻发布会上表示，美国就业情况仍然低于美联储的目标水平。美联储政策制定委员会上周三也投票决定继续实施刺激政策。

除此之外，还有很多央行控制能力之外的原因在推动全球房价上涨，比如高储蓄率。与此前的经济危机有所不同，疫情中各国的救济措施很多着眼于保障就业和民生，比如美国的特朗普和拜登两届政府的救济法案都向全体民众发放救济金，英国政府也为保留工作岗位的企业提供大量财政支持。

与此同时，疫情中各国采取的封城、社交隔离等措施限制了经济活动，再加上人们在疫情期间本身就恐惧感染病毒，导致民众的支出减少。二者叠加，就推动了储蓄率大大提升。

比如，疫情暴发前，美国的个人储蓄率维持在6%-8%左右，疫情暴发后则迅速翻倍。2020年4月，美国的储蓄率达到33.7%的峰值，后来随着全国逐渐解封而有所下降，但到了今年夏天仍然超过10%。英国的储蓄率在去年年底也达到15.6%，比正常时期的9%左右要高得多。这些额外的储蓄有相当一部分流入了房地产市场，助推了房价的上涨。

疫情期间居家办公也产生了新的住房需求。居家办公对家庭环境的要求不低，很多人决定寻找环境更安静、面积更大的住房，以适应居家办公。由于疫情并没有在短期内结束，居家办公很可能常态化，比如推特早在去年5月就宣布员工可以永久远程办公。这进一步增大了住房的需求。

除需求之外，疫情也导致了房屋的供给减少。疫情暴发前，住房供给的短缺就已经成为了一个大问题，土地分区和用途限制、严格的资金要求等都使得新建住房的数量一直较低。疫情暴发以来，全球供应链压力增大，建造住房所需的钢铁、铜、木材等原料价格飙升，本就短缺的住房供给再遭打击。

因此，疫情同时导致了住房需求上升和供给减少，使得房价不仅没有随着经济的低迷而下降，反而普遍上升。美国房地产公司Zillow的经济学家克里斯·格林（Chris Glynn）就说：“这次房价的快速上升是经济学原理的直接体现。”

房价的普遍上升引起了对经济复苏势头的担忧。OECD国家的房价上涨幅度已超过收入涨幅，使得买房更加困难。更致命的是，房价的上涨最终也会带动租金的上涨，使低收入群体的居住也更加困难，加剧经济不平等。正赶上美国政府“延缓驱逐令”到期，更多无力负担租金的低收入租客面临着“扫地出门”的危机。

不过，分析认为，本次房价上涨不太可能引发像2000年代中期那样的泡沫。首先，疫情期间房价上涨的幅度并未达到泡沫级别。牛津经济研究院首席经济学家亚当·斯莱特（Adam Slater）指出，本次房价上涨幅度虽大，却远远不及2008年金融危机前的水平。

另外，引发本次房价上涨的许多因素与疫情有关。随着未来疫情逐渐消退乃至结束，其中的一些临时性的因素也会一并消失。比如，储蓄率会随着经济活动的恢复和刺激政策的退出而有所下降；被疫情扰乱的全球供应链未来也会逐步恢复。

经历了上次全球金融危机，各国央行也更加重视房价。美联储虽然表示央行政策不能直接控制房价，但同时也在密切关注房价的动向。欧洲央行的措施则更为具体，已经要求欧盟各国统计机构将房价纳入通胀指标。

房地产市场也有着一定的自我调节功能。与第一季度相比，美国房地产市场在今年6月就发生了一定程度的降温。6月美国新房销售量同比下降19.4%，环比下降6.6%，达到了疫情以来的最低水平。新房价格的中位数也仅仅同比增长了6%。