海德园、松风明月、星河天地……7月网红盘扎堆来袭，又是一轮积分大战？

原标题：海德园、松风明月、星河天地……7月网红盘扎堆来袭，又是一轮积分大战？

近期，深圳的新房市场是越来越难熬了。

昨天（6月29日）开盘的罗湖缙山府二期，据网友透露，去化约为7成。

这个成绩看似不错，但在今年3月，项目一期开盘时就获得了“日光”的成绩。相比之下，同样推售约400套产品，这次不仅认筹人数减少10%左右，去化率也降低约2成。

而近期入市的坪山玺悦台的入市，未能引起多大关注；龙岗布吉壹都汇大厦罕见的推出开盘折扣，也只是热销超7成。

在二手房市场的冷却之下，打新人也开始回归理性，不再盲目入手。

但同样的，受市场影响，新房也开始放慢速度进场，急于买房的客户可选项不多。

好在接下来的7月，潜在入市的楼盘数量多达19个，而且大部分是深圳人较为喜欢的“网红盘”，有堪称“打新王者”的海德园，以及刚需“打新宝地”光明、松岗新盘。

如果有这些新盘的带动，相信市场再冷，也能热闹一番。

01.倒挂诱人，三大超级打新盘

在以上19个新盘中，相信有三个盘是最为吸睛的——海德园、星河天地华府、新世界松风明月。

海德园：

位于福田安托山片区，既是2号线安托山站的地铁口盘，周边又都是近年新建的楼盘，环境较好。

而项目在学校配套上也非常看好——自带幼儿园，一路之隔就是红岭实验小学，初中划分在深圳市高级中学南校区，是众多家长梦寐以求的理想学府。

这些突出优点，也让周边房价节节攀升。此前，周边的锦庐花园二手房均价就达到了20万元/平方米。

但根据政府参考价格，小区的指导价为13.2万元/平方米，那么估计新房售价也不会高出太多。这样来看，项目的倒挂空间也就变得非常诱人。

从打地基开始，海德园就备受关注，如今要入市，房源仅165套，预计吸引力不输润玺。那么，在拥有充足资金之余，还需要是高分的购房者才有机会入围摇号。

星河天地华府：

作为打新人最爱的片区，光明今年只入了一个宏发万悦山，虽然离地铁不算近，但也引发了打新风潮，最终72.3分的购房者才有机会参与摇号。

相比之下，星河天地的配套条件更好。

一是，项目就在光明大街站D出口，可谓是地铁口盘；二是，整个项目体量达80万平方米，自带6万平方米商业，将建COCO City商业。

并且，光明片区的房价标杆小区龙光玖龙台，此前的成交价已突破7万元/平方米，而年初入市的宏发万悦山备案均价仅4.89万元/平方米。

成本较低，倒挂空间也较为可观，正是打新人钟爱光明片区的重要原因。

据了解，作为星河天地三期，星河天地华府将带来89-139平方米的房源574套，同时，项目的户型图也已被曝光。

新世界松风明月：

项目在刚需买家最爱的片区，宝安松岗，配套也同样看好。

一方面，项目距离松岗站约400米左右距离，能享受到11号线和6号线的交通利好；

另一方面，项目体量达73万平方米，拥有9万平方米商业和幼儿园，还将配建一所九年制学校。

综合来看，地铁、商业和学校配套都齐全，是刚需最爱的新盘类型。

并且，新世界松风明月在年初入市时，均价约5万元/平方米，而在去年11月，项目周边二手房价最已达到6.3万元/平方米。

配套看好，又存在一定倒挂，项目必然受到刚需追捧。

02.热度相对较低，配套较好

除了以上三个绝对热门的超级网红盘外，还有一些配套不错的新盘，也同样值得关注。

改善方面，可以关注宝安的万科大都会、罗湖的翠园华府、坂田的华侨城荷棠里；

刚需可以关注宝安的联投东方世家花园、满京华云著雅庭，光明的勤诚达正大城，龙岗的颐安都会中央、坪山的信达金尊府。这些新盘配套相对较好，价格不高。

宝安

位于新安的万科大都会，整体配套不错。

离5号线灵芝站800米，周边有中洲πmall6万平方米商业、在建的16万平方米大悦城Mall，文体配套有宝安中医院、宝安艺术城（在建）等。

而项目还有可能存在约1-2万元/平方米的倒挂，如果未来备案价格不超过“9字头”，吸引力会比较大。

中熙玖玖颂阁同样在新安，但位置相对差很多。

离在建的12号线站点约800米，一路之隔是大片城中村，不过好在项目周边也聚集了不少小区，还有宝安区文汇学校、弘雅小学等多所学校，以及天虹、沃尔玛、宝立方等商业配套。

如果价格能在8万元/平方米以内，去化应该也会不错。

位于西乡的京基智农山海上园，前身是康达尔山海上园，公司被京基收购后，项目也随之更名。

项目周边配套一般，周边几乎没有其他商业配套，距离地铁站也较远，教育和医疗配套也乏善可陈。不过由于是大盘，自带商业可弥补购物需求，

项目最早在2014年便入市，上一次开盘是2019年，均价6.55万元/平方米。

这次推出或将95-175平方米的住宅房源，但项目此前有涉及维权事件，建议购房者了解清楚再入手。

刚需方面，可以关注联投东方世家花园和满京华云著雅庭。

此前界面楼谈都有介绍过，是大型综合体，自身配套较好，但地铁出行不便，售价大概能在“4字头”左右。

改善：

除了宝安，其他片区推出的新盘数量不多，就不按区详谈。

改善盘中，翠园华府比较值得关注，在老关内罗湖，生活配套较好。

项目在3号线水贝站旁，周边有6万平方米的IBC Mall、翠园东晓中学等配套，学校比较老牌，相信部分家长也会比较关注此楼盘。

福田的加福华尔登府邸则相对逊色一些。

项目在3号线福保站旁，周边有福苑小学、深圳市第三高级中学（初中部），但集中商业较为欠缺，并且项目是超高建筑，容积率高。

东部方面，算得上改善的项目只有华侨城荷棠里。

项目在坂田片区，靠近布龙路，距离5号线坂田站、5/10号线五和站都比较近，交通较为便利。

项目周边的新建住宅不少，居住气氛正在改善。项目一路之隔是坂田医院，周边有海达和成购物广场、坂田实验学校。

刚需：

刚需购房者可以优先关注光明的勤诚达正大城。

项目在光明区，虽然不靠近地铁，但自身的商业和教育配套不错。

配建的学校为华中师范大学附属光明勤诚达学校，幼儿园有两所，另有集中商业，确定引进引进沃尔玛超市与万达电影院。

在光明科学城范围内的云科府则相较一般。

项目属于天安云谷的住宅配套，而天安云谷未来会落地办公、商业、会展、公寓等各类业态，未来配套会比较看好。

但目前来看，项目周边缺乏成熟的居住气息，没有商业，也没有住宅，配套只有中山大学附属学校和新美小学。

位于龙岗中心城的颐安都会中央是个百万级别的大盘，此前已入市1-3期，相信深圳人都比较熟悉这个盘了。

项目的商业配套较丰富，自带10万平方米商业，周边还有山姆会员店、COCO PARK等配套。

此外，项目与大运站直线距离400米，但楼盘过大，每一期走过去的距离都不太一样，购房者最好先亲自实践一番。

而同样在龙岗的保利勤诚达誉都，位置和配套都比较欠缺。

龙华的锦顺名居周边配套却是同样平平无奇，商业地铁学校，无一样占优，且迟迟不开盘。

坪山的信达金尊府5月才入市了一批房源，当时备案均价4.2万元/平方米。

项目位置不错，靠近14号线沙湖站，周边有多个住宅聚集，带来如天虹商场、大润发等比较可观的商业配套，还靠近中山学校的小学和初中部，配套健全。

此外，项目此前由泰禾承建，自身品质较好，因而5月入市时，去化高达97%，估计开发商也是希望乘胜追击，才再次计划入市。

中海万锦熙岸华庭此前入市过一批住宅产品，当时备案均价4.25万元/平方米，但项目整体配套一般。

项目靠近深圳技术大学，离16号线站点技术大学站约1.3公里，大型商业需要去到惠州的龙光城商业广场，自身配建的商业面积只有5000平方米。

怡瑞达云秀府是新楼盘，位于坪山坑梓片区，在中粮一品澜山花园旁。

项目周边有坑梓中心幼儿园、坑梓中心小学、坪山光祖公园、坑梓影剧院等配套。

此外，项目自身只有3栋，是个小体量项目，因而也很难弥补商业的欠缺，整体配套一般。