内部加大改革，中国奥园希望2022年前“变绿”

原标题：内部加大改革，中国奥园希望2022年前“变绿”

3月30日，中国奥园通过线上形式召开2020年业绩发布会，管理层主动提到“三道红线”的问题。

财报显示，截至2020年底，中国奥园剔除预收款项后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为78%、82.7%、1.3倍，其中剔除预收款项后的资产负债率未能达标，属于“黄档”房企。

中国奥园执行董事、联席总裁陈志斌表示，中国奥园将通过一系列的内部管理的动作实现“三道红线”的达标，主要是回款，现在把整个的绩效考核导向以回款为主的导向，有信心在2021—2023年每年实现有息债务比例有不低于5%的降幅以及净资产复合增长率达到15%或以上的增幅。

除促回款外，中国奥园的达标对策还包括调节奏、降成本、快交付，如年购地预算控制在当年合同销售额25%以内，保持纪律性购地，降低销售、人力及行政费用等。

“有信心在2022年之前完成“三道红线”全部达标的目标。”

此外，中国奥园第一次向外界正式展示了其对房地产板块和非房板块的具体业务规划。

中国奥园成立悦康控股集团，统筹非房业务，被命名为“悦康生活板块”，具体包括大健康、医美、科技、文旅、商业运营、物业管理；房地产板块则被命名为“幸福人居板块”，包括住宅、商业、城市更新及国际。

业绩会上，中国奥园披露了各大核心业务板块的管理团队，其中备受关注的悦康控股集团由中国奥园执行董事、高级副总裁张俊分管。

中国奥园集团董事会主席郭梓文表示，非房板块对主业形成了协同效应，给城市更新赋能。“我们投入到悦康生活板块的资金还不到销售额的1.5%，但是它对地产主业的帮助是非常明显的。”

中国奥园2020年业绩报告显示，去年公司共实现营业额677.9亿元，同比增长34%；其中物业发展、经营酒店/物业管理及销售商品等获得的其它收益以及物业投资收益各占95%、4.6%和0.4%。

据介绍，中国奥园将逐步增加投资性物业及其他资产业态等的投入，持续提高多元化收入，预计2020至2023年年复合增长率约50%。

为了保持地产主业的高效发展，中国奥园也在房地产板块进行了组织架构调整，大集团直接直接管理地产集团和商业地产集团的地产开发业务，而这两大二级集团和奥园城市建设集团将聚焦城市更新一级开发业务，以及存量资产的盘活。

在地产开发业务收归大集团后，执行董事马军和执行董事陈志斌被任命为中国奥园集团联席总裁，全面负责集团地产板块业务开发及运营管理。此外，奥园集团还将在集团总部层面组建高端产品开发运营管理有限公司，负责旗下所有“三旧”高端项目的二级开发。

在组织调整的基础上，中国奥园还对地产开发业务进行了区域整合，以城市公司为单位，缩减后建立25个区域/城市公司。

马军指出，经过此番调整，中国奥园要求是增利、增效、降费用。从实际结果来看，组织调整后，公司各项指标对比过去优化了5%以上。

过去一年，中国奥园录得物业合同销售约1330亿元，同比增长13%，完成全年1322亿元的销售目标。

中国奥园方面表示，房地产行业从规模红利时代的“全速跑”进入到管理红利时代的“节奏跑”， 公司要优化组织运营，提升精细化管理，保持增幅高于行业平均水平，实现高质量发展。

在此背景下，中国奥园提出2021年实现全年合约销售约1500亿元的目标，同比增速约为12.7%,同比约减少0.3个百分点，且远低于2015-2019年约67%的复合增长率。

中国奥园执行董事、高级副总裁陈嘉扬表示，今年前两月已完成约180亿元合约销售额，公司有信心完成全年的销售目标。

他指出，中国奥园2021年可售资源约为2200亿元，四个季度供货占比分别为13%、31%、33%、23%，前三季度供货接近全年的80%。

可售资源在区域分布和城市能级方面比2020年也有明显提升，其中华南区域所占比例为42%,同比增加18个百分比，一二线城市占比为55%，同比增加4个百分比。

聚焦高能级城市已成为不少房企的选择，中国奥园亦然。中国奥园要求新成立的25家区域公司的每年销售额不低于50亿元，而且要尽快打造销售100亿元甚至200亿元的核心城市公司。

从拿地来看，2020年，中国奥园新增可开发建筑面积约2015万平方米，权益比为59%，权益地价约为451亿元，新增可售货值超过2426亿元，其中一二线城市占比增至70%。

中国奥园保持多元化购地渠道，按货值计算，通过收并购方式获得的土地占57%，招拍挂占27%,城市更新及其他占16%。

截至2020年底，中国奥园拥有土地储备总建筑面积约5718万平方米，权益比约71%，总货值约6208亿元；计入城市更新项目后的总货值约12938亿元，其中一二线城市占比增至82%。

中国奥园近年来明显加大了城市更新的投入力度，截至2020年底，其拥有超过60个城市更新项目，而2018年和2019年则分别只有16个、30个。

2020年，中国奥园成功转化10个城市更新项目，其中8个进入土地储备，可售货值约人民币382亿元。未来三年城市更新项目预计转化可售货值约1600亿元。