城市商业街区发展的浪潮下，同类模式能否用之“四海”皆准？

原标题：城市商业街区发展的浪潮下，同类模式能否用之“四海”皆准？

十年前，西安知名度最高的商圈，集中在西大街、钟楼、回民街、骡马市、小寨、书院门这一区域，随着城市新区的后来者居上，大唐不夜城、大悦城、创意谷、大华1935等等更具设计感、创新性的商圈一一诞生，收到好评无数。未来随着小雁塔附近的“太古里”项目的落地，将会为西安的商圈发展增添更多的靓丽的色彩。

因为拥有了前期较好的标杆项目，西安近一两年里也有了许多追随者，尤其以开放式商业街区形式最为火爆，很多住宅区聚集区域都会配备一定规模的同类商圈，但不是每一个“追随者”都可取得百分百成功。

于2019年4月对外开放的四海唐人街初入市时，宣传造势火热，让大家都知道了这一处新兴的商街并想去一探究竟，开业月余，创造了约百万的客流量，热闹非凡。

四海唐人街，位于西安市未央区太华北路大明宫商圈核心，南侧紧邻北二环、大明宫国家遗址公园，并且，地铁4号线余家寨站出站即是四海唐人街，妥妥的地铁送人流。所以，从区位上分析，该项目拥有突出的优势。

但近两年的时间里，该商圈热度逐渐趋于“平平”，整体发展状态也可以用不温不火来形容。近日，界面楼市西安频道最近走访了该商圈，也许是临近过年和疫情的原因，许多商铺已经闭店。周内中午，四海唐人街里面游客寥寥，有些情侣和一些带孩子的老年人在街区闲逛，许多店铺内部除了服务人员，几乎没有消费者。虽然今年许多商业街区的经营受到一些外部环境影响，餐饮行业也受到了一定冲击，但跟其他商圈比起来，四海唐人街内部即便较出名且市场接受度高的连锁餐饮机构，如“谭鸭血”、“鱼厂”等，也仅有两三桌消费者。

特色引流 业态规划仍有上升空间

四海唐人街“总建筑面积19万平方米，集开放街区、购物中心、地铁潮铺、精品酒店、高端商务写字楼为一体。邀请美国MG2、中国西北建筑设计院担纲设计，融合北美、欧洲、澳洲、南洋、中国近现代五大经典建筑艺术流派，规划五大风情街，展示了四海共荣的唐人街历史文化及现代商业潮流趋势。”

可以看出，最初的规划思路是想让这个项目海纳百川，凸显“四海共融”。而任何一个项目如果在前期定位没有问题的情况下，同时规划覆盖如此多的领域，就越发考验整体项目的业态布局及运营能力。

项目周边有万达广场、印象城、世纪金花等商业且运营较好，在一定程度上分流了同一板块内的消费者。并且跟这些商业相比，四海唐人街的业态缺乏突出的特色，同质化严重，在头部商家的选择上缺乏亮点，与项目的融合度一般。因此造成在市场中的后续传播没有亮点，进而人流量渐少，进入不良循环。

通过界面楼市西安频道线下走访可发现，项目内部主要有一个小型百货商场、一个新华书店、街边娱乐餐饮、以及一排排两层或三层的小型娱乐商业综合体，主要以餐饮和培训机构居多。

经商用智能制作的《四海唐人街数据解读》可发现，项目周边人群年龄段以26岁——45岁居多，占比约达55.74%。那么在业态规划时，则多以主要匹配该类群人消费需求，辐射其他年龄阶段人群的模式为宜。

而其间又分为两种情况，如果只针对四海唐人街周边人群进行消费定位，那么可能更多的需要考虑到3公里生活商圈模式，其中业态则以培训、儿童娱乐为主，餐饮类则或许需要纳入更多的有特色且单价不高的方便就餐项目，配合占比居中或较少的中高端品类。目前街区内部教育培训机构较多，确实也在一定程度上迎合了生活圈消费模式，但同类型培训一旦数量过多，也会形成消费分流。若项目面向全西安的消费者，则可借鉴创意谷、大悦城、大华1935等标杆项目，将项目品质细心打磨，做出特色、创新的传播点吸引消费者前来，而当前的业态显然还有更大提升空间，

体验式消费 氛围是商业街区“主心骨”

商业街区的“场景创新”。在当前电商对交易的冲击下，许多商业街区会强化线下场景式体验，来增加自己的不可替代性。四海唐人街不同周边的万达、熙地港一类的SHOPPMALL可让消费者走近一个相对封闭的空间，该项目是典型的商业街区形式，那么对线下氛围的要求则更高，消费者是否拥有良好的场景体验，则是决定他们是否会二次到来的关键。

提到西安的“网红”步行式商业街区，就不得不提到大唐不夜城。跟四海唐人街最初的定位有些许相似之处，大唐不夜城将“盛唐”夜市复原，唐文化历史的商业街作为传统街巷的一种类型拥有十分鲜明的特色，将历史街区和现代创新相结合，使之更加符合当前消费者们的心理需求，更能迎合市场发展，传统的物质景观、售卖商品、人文布置等都具有很高的历史文化价值和商业吸引力。

四海唐人街同样离不开唐文化，以“唐人街”为原型，主要着力点在广纳世界各国风情上。融汇澳洲、欧美、南阳、北美、中国近现代五大建筑流派，精选五国唐人街牌坊1:1原型作为标志，将西方建筑与中国传统元素混合搭配。整体商圈外立面以土黄色为主，本意是想仿照唐人街的紧凑热闹风格，但因为后期维护或氛围的渲染不够，形成了当前略显陈旧的状态。

在街区细节布置上，除了铺面外立面设计延续了最初特色定位外，其他布置跟普通街边商铺没有太大区别。并且在四海唐人街中漫步，界面楼市西安频道的工作人员不是能很明显的感受到五大建筑或人文方面的区别及亮点，这在很大程度上，也会让消费者进一步模糊商圈的辨识度。

拥有多年城市商圈运营经验的专业人士陈先生告诉界面楼市西安频道：“一个成功的商业街区，首先需要定位准确，在这个大方向确定的情况下，是否能围绕早期定位做好业态规划、商业氛围、招商情况就是后期运营的关键。”

显然，四海唐人街在早期的宣传上十分有特色，带来了巨大的人流量。但一个商圈能否长时间的保持活力，还是需要落点到项目本身的产品上，主要包括装置设计、业态规划等硬件以及创意活动、特色服务等软性两方面。

世界科技、经济发展带来城市发展的日新月异。近几年，信息交融和人口流动带动了西安这座千年古都越来越重视现代城市商业文化的发展，极具特色的城市商业街区开始落地开花，也提升了市场的竞争力，对商业街区的要求更高。

同时，更多的住宅聚集地都开始配备商业街区，而这一新兴的商业模式也在购房者置业时成为下单的主要驱动点。但入住后，配套是否玩美兑现，商业运营是否能跟上也是相当考验开发商实力的一环。而商业街区更需要立足本土人文的基础上，紧跟时代发展，不断调整与探索商业模式的发展方向，融入潮流，引领潮流，方可实现真正意义上的可持续发展。

因此，购房者无论是自住还是投资，对于社区周围配套的规划，仍需要多多走访，查阅信息，让自己的辛苦钱花得“值”！