提振住房刚需，央行调降房贷利率下限至4.4%

按照贷款金额100万元、期限30年、等额本息的计算方式，若住房贷款利率下调20个基点，每月的月供将减少近120元，利息总额将减少约4.3万元

文｜严沁雯

编辑｜袁满

“重磅消息，房贷利率要降了！”即使是在各地楼市调控政策持续宽松的背景下，周末一则来自监管部门的通知让朋友圈的房地产中介难掩兴奋。

5月15日，中国人民银行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》（下称《通知》）。

其中提出，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

业内人士认为，调整房地产市场利率下限可以降低刚需和改善性住房的资金成本，从而激发购买需要。具体实施情况尚待各地银行落地，后续可能带动部分城市银行房贷利率更大幅度下调。

当前房地产市场的需求明显有收缩迹象。央行最新发布的金融数据显示，2022年4月住户贷款减少2170亿元，同比少增7453亿元。其中，住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元。

在多名业内人士看来，未来房地产政策或将进一步宽松。

“周一地产股高开是肯定的。”一位市场人士直言，《通知》的发布给资本市场带来较大预期。

房贷利率降至4.4%

购房者节省多少钱？

“周末发文势必是重要的、紧急的、影响大的政策。”在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，央行、银保监会《通知》中对房贷政策的调整颇具影响。

在此之前，央行曾于2019年8月发布公告明确，“首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR率加60个基点，商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。”

《通知》中对于信贷政策的调整意味着，首套房利率下限将下调20个基点。在当前五年以上LPR（当前为4.6%）基础上，调整之后，首套住房商业性个人住房贷款利率最低降为4.4%。

按照贷款金额100万元、期限30年、等额本息的计算方式，若是利率下调20个基点，每月的月供将减少近120元，利息总额将减少约4.3万元。

“4.6%和4.4%均为最低标准，各地并不一定能达到。”中原地产首席分析师张大伟提醒道。

根据《通知》，在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

业内人士指出，这意味着后续各地银行将根据自身不同经营状况、客户要求等执行，具体实施情况需等待落地。

“采取因城施策的做法，是让各地视房地产的情况来制定下限。比如一线城市可能不会改变利率下限，而小城市可能下调按揭利率下限，小城市以此打开银行对房地产按揭的利率下降空间，以低利率促进小城市首套房刚需用户购买，促进小城市房地产去库存。”浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任、研究员盘和林表示。

据此前《财经》记者市场调查了解，今年以来包括广州、苏州、南京等城市的部分银行对房贷利率进行了下调，但各家银行的执行标准并不统一。有贷款经理告诉《财经》记者，只有满足要求的客户才能享受最低利率，且审核严格。

对此张大伟进一步指出，从直接的政策影响看，此次并非直接降息，从之前执行的最低贷款利率4.6%看，很少城市能执行此标准，而且并非全部执行，只是针对首套房贷。这个政策并非直接降息，需要等待各地落地细则来执行。

“总体上银行当前调低房贷利率的空间其实是很有限的，LPR5年期利率普遍作为很多银行的利率下限，本身就是银行获取资金的成本，若银行低于这个成本开展首套房信贷竞争，银行会降低信贷息差，从而降低利润率，对于银行来说可能是一种恶性竞争。”盘和林指出。

需要注意的是，有贷款从业人士向《财经》记者表示，本次政策所涉及的调整仅会影响后续贷款的客户，此前已经签订贷款合同的存量客户不受影响。

未来有望进一步宽松

降准降息仍在预期中

实际上，当前对于房地产政策自下而上的统一态度已经形成。4月29日，中共中央政治局召开会议强调，要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

在《通知》发布之前，今年以来对于房地产市场的宽松政策正持续发力。

4月14日，央行金融市场司司长邹澜在2022年第一季度金融统计数据新闻发布会上表示，3月份以来，由于市场需求减弱，全国已经有一百多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等。

据贝壳研究院数据显示，2022年4月103个重点城市主流首套房贷利率为5.17%，二套利率为5.45%，分别较上月回落17个、15个基点，利率水平为2019年以来月度新低。

另一方面，今年以来多个城市楼市调控政策放宽，涉及公积金贷款支持，如降低首付比、提高公积金贷款上限、延长贷款年限等内容。据张大伟统计，截至5月15日，年内各类房地产调控政策次数高达270次，2022年房地产调控政策次数继续刷新历史同期记录。

“本次首套房房贷利率下调，将带动部分城市银行房贷利率（包括部分二套房利率）更大幅度下调，进而巩固年初以来全国房贷利率整体下行势头，为年中或稍晚时候楼市企稳回暖积蓄动能。”东方金诚首席宏观分析师王青指出。

有上海地区房产中介向《财经》记者表示：“看好疫情后的房地产市场。疫情前放款最快只需两周，如今房贷利率有望进一步下调。”

值得注意的是，当前房地产市场的需求明显有收缩迹象。央行最新发布的金融数据显示，2022年4月份人民币贷款增加6454亿元，同比少增8231亿元。住户贷款减少2170亿元，同比少增7453亿元。其中，住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元；不含住房贷款的消费贷款减少1044亿元，同比少增1861亿元；经营贷款减少521亿元，同比少增1569亿元。

在多名业内人士看来，未来政策或将进一步宽松。

“4月新增社融明显低于市场预期和往年同期水平，表内信贷同比大幅收缩是主要拖累来源，尤其是居民住房、消费以及经营贷款均呈现同比大幅收缩态势，5月LPR调降可期。”张大伟指出。

王青亦表示，本次首套房房贷利率下限下调，是针对房地产的定向调控措施，并不意味着接下来LPR报价下调及政策性降息（MLF利率下调）的空间封闭。

“当前宏观经济下行压力较大，地产下滑仅是部分原因，本轮疫情冲击影响全面且持续时间较长，而外部地缘政治升温带来的负面冲击更是短期内难以缓解。因此我们判断，作为‘增量政策工具’的一部分，二季度降息降准有可能持续落地。”王青指出。

在5月14日举办的2022清华五道口首席经济学家论坛上，中国人民银行调查统计司原司长、清华大学五道口金融学院博士生导师盛松成亦对房地产市场提出建议：房地产调控可以继续放松，比如说适当延长去杠杆周期，继续适当放松需求端限制，但是对重点城市的放松，仍然需要谨慎，要优化预售资金监管。

(作者为《财经》记者，《财经》记者张颖馨、唐郡、陈洪杰对本文亦有贡献。)

题图来源| Pexels

版面编辑 | 周斌