降负债成果显著，佳兆业提前实现“红转绿”

原标题：降负债成果显著，佳兆业提前实现“红转绿”

继半年前突破千亿销售规模之后，佳兆业再次收获不俗的销售业绩。

8月25日，佳兆业集团控股有限公司发布2021年中期业绩报告。数据显示，今年上半年，佳兆业实现合约销售金额约638.54亿元，与去年同期相比增长77.2%，占全年销售目标49.1%。

如果说这个销售规模只是在预期之内，那提前实现三条红线转绿对佳兆业来说应该算是意料内的惊喜。

截至报告期末，佳兆业净负债率为93.7%，现金短债比1.53倍，剔除预收款后的资产负债率为69.9%，“三道红线”处于绿档。佳兆业集团首席财务官吴建新在业绩会上表示，下半年将持续降低负债规模。

多维增长

2021上半年，在房地产市场盈利难背景下，佳兆业取得多项关键指标全面增长。

年中报告显示，上半年佳兆业营业收入录得300.7亿元，同比增长34.8%；净利润30.8亿元，同比增长30.5%；核心净利润39.3亿元，同比增长28.9%；毛利率和核心净利润率分别为30.9%、13.1%，保持行业较高水平。佳兆业在增收增利的同时，营销费率和管理费率持续下降，实现高质量发展。

从销售业绩看，今年上半年，佳兆业实现合约销售金额约638.54亿元，较2020年上半年增长77.2%；期内已售总建筑面积约380.6万平方米，较去年同期增长79.6%。其中，粤港澳大湾区作为核心战略要地，其销售金额贡献占比超五成，结转收入占比超六成。

此前在3月份的2020年度业绩会上，佳兆业管理层定表示到2021年底要实现1300亿元销的售目标，也就是说，今年上半年佳兆业完成了全年目标的49.1%。对此，佳兆业集团管理层在业绩会上表示，有充足的信心和实力完成全年销售目标。

对房地产企业来说，雄厚的土储体量是保持业绩增长的关键因素。在房地产政策持续收紧的行业背景下，佳兆业的拿地策略也做出了相应的调整。

资料显示，2021上半年佳兆业通过招拍挂、收并购、城市更新等多元拿地方式相互补充，新拓项目15个，新增土储权益面积246万平方米，新增项目对应货值1031亿元，按权益代价计50%位于一线城市。

截至2021年6月30日，佳兆业总土地储备约3114万平方米，总货值约7347亿元，其中城市更新贡献土储货值占比约为47%。佳兆业在粤港澳大湾区的土储货值约5580亿元，占比76%；深圳、广州可售货值约3455亿元，香港可售货值约301亿元，土地储备规模稳中有增，质量不断提高，为业绩持续增长提供强力支撑。

佳兆业的土地储备中，有相当的比例来自城市更新项目的持续转化。

上半年，佳兆业城市更新项目新增转化可售面积约112.5万平方米，新增货值约727亿元，转化货值已超2020年全年，转化效率明显提升。下半年预计还将转化155.2万平方米，对应货值超742.1亿元，预计全年转化货值较2020年将翻倍增长。

起家于城市更新的佳兆业从未停止在这一领域的成长。上半年佳兆业新拓城市更新项目15个，新增占地面积约363万平方米。截至2021年6月30日，佳兆业拥有213个城市更新项目，占地面积超5370万平方米，按货值计算，深圳、广州两地占比73%。未来，佳兆业会在保持大湾区领先地位的前提下，加速城市更新模式的全国复制。

2020年10月，城市更新纳入国家的“十四五”规划，对此，麦帆认为，这个政策的出台正当时。“预计下一步可能还会有更多的特区合理的实施细则，城市更新希望走高质量发展直路，新政有助于行业规划和发展。”

财务稳健

自2020年8月“三条红线”政策出台以来，房地产企业在降负的路上同时面临着融资难和保现金两大压力。

上半年，佳兆业积极拓展境内外融资渠道，目前在境内已获银行授信1400亿元，并首次发行了人民币3亿元境内长租公寓专项债；境外除发行优先票据外，也完成了供股，集资约25.9亿港元，综合融资成本与上年末持平。

同时，佳兆业通过要约交换和未经修改的荷兰式拍卖要约收购方式，将2024年6月30日到期的30.5亿美元债中的8.04亿美元延长至2025年到期。截至2021年6月30日，该笔票据的余额为22.5亿美元，降低集团再融资的风险。

此次业绩会上，佳兆业管理层表示，下半年政策监管不会放松，融资会进一步收紧。

通过积极的债务管理，2021上半年，佳兆业净负债率为93.7%，自2017年以来实现八连降；现金短债比为1.53，剔除预收款的资产负债率为69.9%，实现三道红线全面达标，运营防线安全稳固。

头顶三条红线，现金流安全对房地产企业来说关乎生存。

截至2021年6月30日，佳兆业集团拥有在手现金487.4亿元，较2020年6月30日增长20.4%，较上年末增长3.4%；当年签约回款率约100%，综合签约回款率76%；速动比例1.94倍，维持较好水平。

面对当下持续收紧的政策背景，佳兆业管理层在业绩会上坦言称，政策的调控下企业面临一个很大的挑战，具体表现在销售端。“销售完以后，按揭资金、回笼资金比以往可能会慢，估计60天到90天，所以给企业造成一些压力。”

同时，管理层也指出，今年以来房地产调控确实更精准、落实更快，这对企业以及行业的健康发展来说是非常有利的。“因为只有进行调控，实现稳地价、稳房价，才能稳投资。”

关于未来的发展策略，佳兆业管理层表示，未来佳兆业会坚持保价保量和保增长。“我们要保现金流的安全，以现金、质量和总量来思考我们未来的发展。”

（作者：黄雅琪 ）