共享电梯破解老旧小区加装电梯难题

原标题：共享电梯破解老旧小区加装电梯难题

既有住宅加装电梯提速“堵”在哪儿？视觉中国

目前，北京市、浙江省湖州市、云南省昆明市等地已在试行共享电梯。业内人士认为，共享电梯的模式相对公平，能够解决不同楼层、不同业主的不同需求

法治周末记者孟伟

近年来，随着老旧小区改造进程的加快，因加装电梯产生的纠纷开始增多，很多时候导致改造工作陷入僵局。

法治周末记者在裁判文书网中以“加装电梯”“排除妨害纠纷”为关键词检索到67份相关文书。

法治周末记者梳理发现，2019年6月至今的两年间共有43份关于加装电梯的裁判文书，而2019年前5年中相关裁判文书仅有24份。这意味着，全面加快推进老旧小区改造后因加装电梯产生的纠纷明显增多。

北京金诉律师事务所主任王玉臣向法治周末记者介绍，近年来，因安装电梯产生的纠纷增多，一般低楼层的业主反对声较多。在实际改造过程中，高楼层住户和低楼层住户的诉求各不相同，有时双方难以协调，改造工作就会陷入僵局。

为规范既有多层住宅加装电梯的管理，8月11日，上海市城市管理精细化工作推进领导小组办公室联合四部门印发《关于加强既有多层住宅加装电梯管理的指导意见》，其中提及，加装电梯所有权人可以按照“共建、共治、共享”的原则保障加装电梯后续安全平稳运行。

阻碍加装电梯成被告

去年，四川省成都市就出现了首例因“电梯加装”引发的诉讼案。

成都市温江区白马庙街2号小区修建于2004年前后，只有两栋居民楼，楼高6层，每层有两户居民，上、下楼都为步梯。产生纠纷的小区最里面那栋楼的2单元，涉及到整个2单元的12户人家。

2019年，白马庙街2号小区2单元针对加装电梯的问题开始征求居民意见，涉及的12户居民都同意了加装电梯。2019年11月，电梯加装的意见也经过了相关部门的批准。2020年4月，成都市温江区住房和城乡建设局向建筑公司出具既有住宅自主增设电梯告知书。5月，施工方开始进场施工，不久后，一楼的两户人家却提出了异议，阻碍施工，阻止安装电梯。

一楼的住户声称，当初买房子的时候，选中一楼，就是看中小区没有电梯。购买一楼的房子，价格比高楼层的要贵不少。他们认为，加装电梯后对采光等有影响，也直接影响了房子的价格。因协商无果，2单元四楼、五楼、六楼的业主选择将一楼两位业主告上法庭，要求一楼业主停止阻碍电梯施工，配合加装电梯合同继续履行。

2020年9月，成都市温江区人民法院审理了这起高层住户起诉底层住户要求加装电梯案。

法院在调查中查明，当初在征集业主意见时，被告本人是知晓情况的，且在电梯增设过程中相关业主协议书和电梯加装方案图公示期间，并没有提出过异议，“不知情”的说法并不能成立。

法院认为，涉案楼宇加装电梯事项已获专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上业主同意，对加装电梯事项亦在小区予以公示，即便1楼两被告除外，也达到了两个“三分之二以上”的要求。另外，加装电梯相关流程也已按要求进行，且符合规定。因此，原告加装电梯的行为合法有效，被告不应对原告加装电梯的行为予以阻挠。而对于被告所称安装电梯可能会存在的隐患，法院表示其可另行主张权利。

最终，法院判决，1楼住户须停止对电梯安装施工的阻挠和妨碍。

一审后，两被告不服提出上诉。

近日，成都市中级人民法院作出二审判决，二审法院认为，一审法院认定并无不当。驳回上诉，维持原判。

业主同意是前提

在老旧小区改造中，多是坚持居民自愿的原则。在自愿的前提下，对小区进行改造就需要有一定比例的业主同意才能得以实现。

“是采用少数服从多数，三分之二以上胜出的方式，还是采取一票否决权的方式？”王玉臣向法治周末记者介绍，当业主间出现争议的时候，采用哪种争议解决机制就成了解决问题的关键。

据了解，在早期电梯加装工作中，很多地方采取的都是“一票否决”：只要有一个住户反对，加装电梯的方案就会被否决，造成老旧小区加装电梯工作难以推进。王玉臣向法治周末记者表示，为推进老旧小区改造工作，不少地方出台的针对老旧小区加装电梯的政策中，取消了“一票否决”。

以北京为例，2020年5月，北京市住房城乡建设委发布的《北京市老旧小区综合整治工作手册》中明确，既有多层住宅加装电梯，三分之二业主同意且其他业主不持反对意见即可实施。

事实上，在现行法律中对业主的表决权有所规定。

在民法典生效前，根据物权法第七十六条的规定，改建、重建建筑物及其附属设施应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。在成都“电梯加装”诉讼案中，就是适用的这一条款。

1月1日民法典实施后，根据民法典第二百七十八条的规定，申请增设电梯需要由专有部分建筑面积占三分之二以上业主且人数占三分之二以上业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上业主且参与表决人数四分之三以上业主同意。

法治周末记者了解到，4月1日，杭州市政府出台全国首个加装电梯政府规章《杭州市老旧小区住宅加装电梯管理办法》，其中明确规定：老旧小区住宅需要加装电梯的，申请人应当征求所在单元全体业主意见，经本单元“双三分之二以上”业主参与表决，并经参与表决的“双四分之三以上”业主同意后，方可签订加装电梯项目协议书。

加装电梯产生的纠纷属于业主公共部分或公摊部分的处理，王玉臣建议，“遵循双‘三分之二’的原则进行表决处理。此外，还可以积极推动成立业委会，以业委会的形式调解处理小区业主内部事务的纠纷更为妥当”。

共享电梯或是解决方案

“用不着、不用补偿、没有理由”是很多低楼层业主反对加装电梯的理由。

实际上，除了影响采光、产生噪音等外在因素外，一个重要原因在于修建、维修电梯的费用。

“有时候很难让所有人都完全认可加电梯的方案，尤其是当加装费用全部或部分来自业主的时候。”王玉臣说，“为解决出资难的问题，一些地方的旧改的相关规定中会提到解决一部分的出资问题，比如，由政府出资。”

2020年10月29日，国家发改委发布《近期扩内需促消费的工作方案》，明确要求各地加快落实支持城镇老旧小区居民提取住房公积金，用于加装电梯等自住住房改造个人支付部分的政策。

除此之外，各地方对于老房子加装电梯也出台了财政补贴政策，补贴的额度各地有所不同。例如，青海省安装电梯资金来源以房屋所有权人自筹为主，财政补助为辅，青海省加装电梯补贴额为15万元；江西省九江市政府给予10万元补贴；安徽省合肥市加装电梯的补贴额为25万元……

除了政府补贴外，有些地方开始试行共享电梯，由第三方出资修建搭乘电梯单独付费的模式，业主刷卡坐电梯，越高层的人坐电梯刷的钱更多……

目前，北京市、浙江省湖州市、云南省昆明市等地已在试行共享电梯。

湖州市建设局负责人表示，共享电梯即通过实行按楼层高低差异化收费、给予低层住户一定的非现金补偿、组建总包公司实施电梯统一建设、统一运营、统一维保等多种方式，将有偿建设转化为有偿使用，此举或许可以从根本上解决群众安装意愿低等矛盾。

王玉臣认为，共享电梯的模式相对公平，能够解决不同楼层、不同业主的不同需求。

责编：王硕