鲁楼观察丨从“小阳春”看2021济南楼市四大区

原标题：鲁楼观察丨从“小阳春”看2021济南楼市四大区

不管你相不相信，济南楼市“小阳春”已经早就来了。

“小阳春”的具体体现主要集中在济南楼市的整体供求量上，据荣置地数据，3月以来，在济共36个项目累计开盘41次，共加推新房源3196套，其中开盘次数最多的为历城区，共15次；其中上周（3.15-3.21）济南楼市共有14个项目推出新房源1456套，累计成交2036套，环比增长92%，呈现出明显的小阳春态势。

2020年，由于特殊原因，济南楼市“小阳春”出现的时间稍晚，很多项目为保现金流选择降价营销，成交量因此激增，且呈明显以价换量态势，今年楼市“小阳春”却展示出了不同的一面。

一方面，济南楼市近期供货量激增，但价格升降不均，新房加推频繁的背后是去化的良莠不齐。据界面山东，上周（3.15-3.21）济南楼市加推的14个项目中，去化率仅能维持在50%左右，其中甚至部分首开项目去化率仅30%左右。

另一方面，由于济南2020年土地供应期后延，并未完成土地供应任务，而相应城域间楼市后备分布不均，导致部分区域土储量大后期竞争激烈且可预期，部分区域房源青黄不接，竞争环境差异较大。

2021年济南楼市，当下已经呈现出明显四大房源密集区域，分别为天桥区域、雪山区域、西区和工业北区域。

即将陷入混战的天桥

天桥区楼市，以2020年为分界线，从默默无闻直接进入了乱军混战阶段。

2020年以前，天桥尽管有不少项目开盘出货，但整体区域分散且以刚需和低价改善为主，为数不多的记忆点还要属某大滨河左岸项目开盘违规被罚事件，无统一开发更未从根本上挖掘该区域的主要购房人群。

自2020年以来，天桥区一方面加大了拆迁改造力度，释放了大量的购房人群，另一方面，在北跨、中优的加持下，大量产业、商业综合体等配套签约落地，城市面貌和配套的改变整体提升了天桥的整体区域形象。

在此背景下，2020年济南楼市仅新开盘项目就高达8个，2021年还有洋湖印都会、鑫都禧悦（鑫都金科中间项目）、中海学仕里、万科繁荣里、金科博翠明湖、河套庄地块、远洋北湖地块7个项目依次入场，更有万科重仓的药山区域项目待开发。在未来，天桥将是济南楼市的重要发力点之一。

开发后期双雄并立的雪山

过去几年，雪山片区一直是济南楼市的供货大区，2020年也没让我们失望，年底的两波大量供地，直接再次将雪山片区催化为2021年济南楼市的核心片区。

2021前的雪山片区，主要由雪山北部的星瀚城、紫宸府和南部的中新锦绣天地、中新国际城撑起，四盘无论从规模上还是从价格上成为济南刚需的压舱石。2020年末土拍后，雪山新增土地储备高达22宗，分别被城投、平安、万科三家瓜分，后期操盘主要为万科和绿城。

随着中新锦绣天地、中新国际城两个超级大盘货量的销售殆尽，雪山将迎来万科雪山万科城和绿城春来晓园二者的争霸时代。

改善扎堆竞争空前白热的西区

尽管槐荫国际医学城片区再2021年大有崛起之势，此处西区，还是特指经十一路和谐以南区域。

自2019年开始，该片区便开始了一系列改善产品的开发，自祥泰联合远洋开发万和府至今，城投、绿城、保利、新城中海等房企相继落子该片区，至2020年12月30日，远洋在经十一路再拿B4地块，今年这一区域将形成七雄争霸的局面。

在如此小的区域出现7个2W+新项目以同类产品竞争，未来该区域的竞争局面该多激烈可想而知，但这也在一定程度上体现了该地段的重要性。

整体连接成片的“绞肉机”工业北

刚翻年，工业北区域2020年度大“厮杀”还在如火如荼的时候，又有两大项目加入混战行列，分别为龙湖天曜和碧桂园凤凰壹品。

过去2年，工业北大区域主要分布为三个区域，东部以天鸿、中粮为主，西部以张马屯碧桂园和中建东孚为主，南部为盛福片区绿地泉、海信、万科等一众项目。

在南部盛福片区内球墨区域内，在龙湖、碧桂园进入之前，只有海信翰墨府一个项目在售，随着二项目的入局，一方面该区域内产品价格将再上一个台阶，另一方面将盛福片区大幅北延，加之龙湖项目南北跨越工业北路，至此该大片区楼市整体连接成片。

此后，工业北区域不仅要面对来自雪山、华山乃至郭店等区域的刚需竞争压力，还要面来CBD、七里河、长岭山等区域的改善竞争压力，最可怕的是尽管天鸿、张马碧桂园等项目尽管陆续进入尾声，但区域内更有竞争力的新项目频出，让该区域内部竞争压力逐步升级，济南楼市“绞肉机”称号坐实。