“抢地潮”爆发，长三角“香”在哪儿？

原标题：“抢地潮”爆发，长三角“香”在哪儿？

今年以来，长三角土地市场的竞争日趋白热化，“高溢价”“最高单价”频频成为热词。在业内人士看来，这一方面是受到宅地供应“两集中”政策出台的影响；另一方面，长三角城市良好的基本面，也是吸引房企的关键因素。

土拍热度节节高

根据中指研究院发布的报告，今年1-2月，百强房企拿地总额3866亿元，拿地规模同比增长9.2%。其中，长三角是房企扎推拿地的区域，占比达40.1%。

报告还显示，在50家代表房企拿地面积TOP10城市中，长三角城市占5席，其中，杭州以216.2万平方米蝉联第一；南京维持第三位。从各城市拿地金额看，1-2月，长三角TOP10企业拿地金额1043亿元。

房企热情高涨，推动着长三角地价走高。2月，上海共有3宗地块入榜，总成交额为233亿元。其中，捆绑出让的虹口区四川北路街道和北外滩街道两幅地块，以高达111亿元的总价，位居全国住宅用地成交总价榜榜首，成交均价为44904元/平方米。

不仅是一线城市，长三角多个非热点城市地价进入万元时代。

3月15日，镇江位于会莲庵北地块（编号J2102）吸引了十多家开发商激烈角逐，并最终被融创摘得，成交楼面价达12100元/平方米，成为“新地王”。

同日，南通通州区地价刷新，成交楼面价14095元/平方米。加之3月10日南通如东县两幅地块楼面价纷纷破万，分别为10627元/平方米和10330元/平方米，南通主城各区、各县市全面进入地价万元时代。

3月12日，常州金坛华罗庚实验小学南侧地块成功出让，成交楼面价13546元/平方米，溢价率108%。

值得关注的是，长三角部分地块的竞拍轮数超过百轮，这些房企眼中的“香饽饽”，最终成交价均刷新了所在板块的单价“天花板”。

其中，涨幅最突出的是浙江金华永康市的一宗住宅用地，经过200轮激烈，最终碧桂园以8.39亿元的总价竞得，成交楼面价14626元/平方米，溢价率高达224%。无独有偶，金华下辖的义乌也出让了一宗高热度地块，经过102轮竞价，处于宾王板块与梅湖板块交汇之处的原宾王客运站地块最终被武汉地产拿下，成交楼板价高达36030元/平方米，创下义乌宅地单价历史新高。

“真香”背后的驱动力

在58安居客房产研究院分院院长张波看来，房企的重点布局偏向五大城市群，其中，大型房企在长三角布局的比例尤其高。作为全国经济综合实力最强的城市群，不仅有一线城市上海的龙头带动，更有杭甬都市圈、南京都市圈、合肥都市圈等浙江、江苏、安徽三大省份核心城市的加持，受关注度实属正常。

“当前，一二线城市的拿地门槛不断提高，优质地段竞争激烈。以上海为例，去年四季度以来，多个地块的楼面价超过6万元，中小房企在上海拿地的成功率降低。”张波在接受《国际金融报》记者采访时表示，“长三角中小城市虽然体量明显不及一二线城市，但经济实力和发展潜力不容小觑，昆山、太仓、嘉兴、义乌等在全国百强县排名都名列前茅，本身对外来人口的吸引力极强。同时，部分城市还出台了一系列落户优惠政策，包括购房补贴等，一定程度上强化了对人才的吸引力，也增强了房企在长三角中小城市拿地的积极性。”

克而瑞近日发布的研报显示，“两集中”新政后，由于重点城市供应明显减少，非重点城市市场热度升温，长三角三四线城市受益最大，如南通、金华、丽水、台州等，竞拍轮数超过百轮的地块均有出现。就区域来看，这些非重点城市的热点地块进一步向远郊县市“下沉”。

“由于当前处于‘两集中’政策过渡期，重点城市的宅地供应明显减少，在新政出台前挂出的优质地块倍受房企青睐，土拍热度依然较高，近期宁波、合肥、杭州等城市均有超高溢价成交地块，土地市场热度处于高位。”克而瑞报告指出。

亿翰智库研究总监于小雨对《国际金融报》记者表示，长三角土地市场频现高溢价成交，主要有三方面原因。首先，受宅地供应“两集中”政策出台的影响，企业比较担心后期拿不到地，造成“抢地”局面。其次，往年这段时间，也是房企高溢价拿地的时期，“因为这时企业有钱，而且现在拿地下半年能卖出业绩”。最后，根据监测，在长三角拿地的地货比基本在0.6以上，“若要很赚钱，是比较难的，但可以走量”。

“长三角城市的基本面好，疫情见证了他们的韧性，同时楼市供需关系比较好，所以企业愿意拿地。”于小雨分析称，“从经济水平看，长三角地区以上海为核心，周边有苏州、南京、合肥、杭州等核心二线城市，再辅以宁波、温州、徐州等三四线城市，整个市场完全覆盖一线、二线和三四线全能级。同时，在长三角一体化背景下，市场空间足够大。”

未来还能火多久？

接下来，长三角房地产市场将如何演绎？

张波分析认为，从基本面来看，经济增速保持高位，城市产业快速发展，都会吸引更多的资金和人才来到长三角，也为房地产市场发展奠定了坚实基础。长远来看，市场增量有望长年保持较高水平。

“从楼市调控节奏看，长三角受调控的城市众多，不仅上海，杭州、宁波、南京等二线城市，乃至嘉兴等城市的调控也在升级。”张波说，中短期看，长三角房价上涨动力较强，但调控也会保持高压，房价总体走稳是大趋势。

于小雨分析称，随着长三角一体化加速，落户政策不断放松，流入长三角的人口有望持续增长，将对需求形成支撑，楼市成交规模有望维持在一定水平，“但对房价一定是严格管控的，哪里热度高，打压哪里，稳地价、稳房价、稳预期”。

“未来，长三角土地市场相对仍有热度。因为在融资收紧的大环境下，企业资金有限，进行投资布局肯定要优中选优，长三角就是不错的选择。”不过，于小雨也表示，越来越多的城市对土地价格设置了上限，因此数据未必会有所体现。

克而瑞研报指出，展望未来，随着大量土地集中入市，供地整体保持较充裕的状态，由于资金相对有限，房企只能做“最优选”，这对房企资金起到了较好的分流作用。再加上“三稳”要求下，非重点城市亦在严控市场热度。在资金分流和随时落下的调控压力下，预计非重点城市地价和溢价率势必会得到一定控制。尤其是近期由于“供地荒”导致市场热度上涨较快的如东、启东、永康等远郊区县，市场热度或将明显回落，对于有意在这些城市落子的企业而言，二季度或是更好的拿地时机。