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我仍未投资iBuying的2个原因

来源： 2022-04-12 15:57:56

随着主要的iBuyersRedfin(RDFN0.52%)、Offerpad(OPAD1.88%)和Opendoor(OPEN7.00%)继续扩大规模，很多人都加入了iBuying的行列。2021年，iBuyers购买了70,420套房屋，是2019年购买数量的两倍。

这种使用算法立即购买房屋以制作现金报价，然后在以更高价格上市之前修复房屋的系统在卖家和投资者中获得了显着的吸引力。但对于iBuying是否会继续存在存在激烈的争论。尽管大多数公司的业务都在增长，但我仍然没有投资的原因有两个。

1.翻转并不容易

作为一名积极的投资者，我理解成功翻转房屋所面临的挑战。低价买入、修正和卖出获利并不像看起来那么容易。定价，包括准确预测翻新成本和维修后价值(ARV)，是一种需要非常仔细考虑的平衡行为，算法尚未完善。

可比较的房产，即最近在附近地区出售、待售或出售的房屋大小、年龄和状况相似的房屋，用于帮助得出房屋的理想购买价格和可实现的销售价格。算法已经非常擅长自动考虑补偿以得出估计的原样价值，但它主要缺少的一件事是消除虚假补偿，这可能会高估房屋维修后的价值。

诸如平屋顶与斜屋顶、位于繁忙的街道上或车库改造等因素只是可以扣除房产价值的几个例子，尽管附近的比较显示类似年龄、大小或条件的房产价格更高。除了预测未来房价的普遍困难和不可预测性之外，此类复杂性可能会在算法中产生有缺陷的数据。

这就是Zillow的iBuying业务惨败的原因，为公司损失了数亿美元——该算法高估了它所购买房屋的未来价值。Zillow的失败尝试并不意味着每个iBuyer都从各自的算法中面临相同的风险，因为每个公司都有自己的复杂系统。但这是一个考虑因素，投资者不应忽视风险。

2.商业模式有待检验

对于活跃的iBuyers来说，过去两年是全面盈利的转折点，这是可以理解的。全国平均房价同比增长20%几乎可以使任何翻转都获利。一些市场的房价同比增长超过30%。像这样疯狂的价格增长为iBuying业务带来了更大的利润空间，但它也错误地验证了商业模式的成功。

RedfinNow在2021年全年实现了首个正毛利润，仅以1.2%的毛利率赚取1000万美元。Opendoor的地位略强，毛利率为9.1%，2021年其iBuying业务的毛利润为7.3亿美元——尽管由于运营费用、销售和营销成本，它仍处于净亏损状态。是经营iBuying业务不可协商的方面。与此同时，Offerpad的财务状况在其竞争对手中最为强劲，盈利2.07亿美元，毛利率为10%，但这些利润率仍然非常微薄，几乎没有出错的余地。

如果市场回落，即使是轻微的回落，iBuyers的账面上也可能会留下大量库存，股东们将承受巨大的损失。真正了解iBuying是否会持续下去的唯一方法是让公司克服市场调整并在平衡的市场中保持盈利能力。

最近的科技股崩盘已将这三家公司的股价推低至历史低点，这意味着如果您觉得iBuying的未来一片光明，那么现在是投资的最佳时机。就个人而言，在考虑投资之前，我想看看这种商业模式如何经受住房地产市场的调整。