当前局势使房地产投资的风险偏好两极分化

韩国机构投资者的代表周二表示，由于市场上当前局势的破坏正在加剧对两个极端现象的需求：非常安全和非常危险，他们在向房地产资产的资本配置中越来越多地利用不良资产类别。

机构投资者在PERE投资者论坛：总部位于伦敦的金融情报公司PEI主办的首尔虚拟体验中表示，在部署资金的压力越来越大的情况下，所谓的“杠铃策略”正在与当前局势的下行冲击抗衡。

在金融界，杠铃策略是指一种二元方法来投资极度保守的资产和极具侵略性的资产。韩国投资者表示，这种激进的方法将使房地产投资组合能够承受当前局势挑战，包括出行限制和留在家中的工作政策，同时确保获得下行保护。

乐天非人寿保险公司金融投资集团主管董事总经理李章焕表示，观察到当前局势疫情带来的变化，对外房地产投资的部门和策略在风险和回报方面正变得两极化。

他说：“物流资产和数据中心变得越来越流行，而人们比以往任何时候都更远离零售和酒店业。”“仍然需要核心办公室，但除此之外，在办公室领域寻找新的投资者将更加困难。”

这引起了机构投资者对不良资产的关注，不良资产在其管理的约15万亿韩元(约合127亿美元)资产中，有10%分配给了房地产资产。李说，它愿意与外部基金经理合作，因为他们有风险交易渠道和信贷违约掉期等资产。

Lee说：“具有最高稳定性和最高风险的策略仍然很受欢迎。”“这可能是一个以折扣价购买优质资产的机会。”

对于监督2.4万亿韩元海外房地产投资的公职人员福利协会来说，在当前局势之后，苦恼的战略并不是什么新鲜事。

POBA海外房地产主管Harry Song说：“我们采用了非常安全和高风险策略的混合体。”

Song补充说，POBA的海外房地产团队最近将约1.5亿韩元的资金用于不良贷款，并表示该投资符合资本要求。

对于韩国邮政邮政保险局全球不动产负责人李振镐来说，考虑不良资产类别也是一个考虑因素。

负责管理30亿美元海外房地产资产的李说：“现在是时候认真考虑当前局势对整体经济和房地产市场估值的影响了。”“考虑到这一点，(韩国邮政)现在正在考虑陷入困境的战略。”

然而，并非所有的基金经理都对涉及这两个极端的这种投资策略抱有乐观的态度，称不良资产可能很难找到。

“至少在欧洲，日本和澳大利亚等地区，AXA投资管理公司不动产亚太区负责人洛朗•杰克明(Laurent Jacquemin)表示：“我们看不到出现很多不良销售的情况。”

但他补充说，酒店资产和电影院的一些所有者(这些资产显然主要受到当前局势后果的影响)可能会提出以折扣价出售资产。

“如果我们看到一些不良的销售，从企业的角度来看可能会更多。……为了支持其运营业务，它可能决定出售资产以获得一些现金，去杠杆化并使用这笔现金专注于其运营业务。”雅克敏说。

堆积的弹药

上述言论之际，韩国机构投资者被视为过去两年来欧洲市场上新兴最快的机构，他们的干粉堆积如山。

为了提高质量，韩国首都涌向了伦敦，巴黎和法兰克福等欧洲主要城市的核心房地产资产，即拥有可信赖租户的办公楼。

随着时间的流逝，这些投资者甚至将注意力转移到捷克和波兰等国家/地区的其他欧洲城市的实际资产上，却时不时看到韩国首都之间的竞争。

但是有迹象表明，这可能会回到平方。一个关键因素可能是自2018年以来，韩国投资者使用韩元兑欧元享有的货币对冲保费。在当前局势在全球范围内扩散的过程中，对冲保费大约减少了一半。

旅行限制有效地排除了现场尽职调查以检查海外房地产资产的有效性，这增加了韩国境外投资者的担忧。

同时，无论当前局势施加何种限制，韩国金融监管机构对通过项目资金或共同投资计划对韩国投资者的直接对外投资表达了负面看法。

“对于新投资，特别是对海外资产的新投资，现场检查是最大的障碍，”乐天非寿保险的李说。“我们进行的大多数海外投资仅限于通过盲池基金进行的间接投资。”

他补充说，它进行远程尽职调查的尝试几乎一无所获。

“(乐天非人寿)修订了内部准则，并计划在向高级主管汇报时继续进行。但是我们发现，在没有金融监管局点头的情况下，我们看到了一个障碍。我们已经与当局进行了协商，但收到了负面反馈。”

这些加在一起阻碍了资本的及时部署，给韩国机构投资者施加了压力。

韩国邮政的李说：“今年到目前为止的执行量实际上低于我们最初的计划。”“我们正在分析当前局势大流行对市场的影响。一旦我们看到市场调整如何展开，我们就准备立即进行投资。”

鉴于这种情况，韩国的交易承销商正在加紧准备接下来的事情。其中之一是经纪公司，例如Hana Financial Investment，其海外房地产交易承销业务由Hana的董事总经理兼房地产资产投资负责人Doyle Kim领导。

“我们准备在今年年底或明年年初之前完成股权交易，以准备向韩国资本提供资金，因为他们并没有真正等待投资，”金说。“在过去的几个月中，机构投资者无法直接投资。”

另一方面，不利的环境迫使机构投资者跳槽。

当前局势的形成导致POBA的宋决定使用不熟悉的资产，包括公开交易的房地产投资信托基金和商业抵押贷款支持的证券。

宋说：“私有资产不是我们的选择，因为每笔交易程序都在暂停。”“我们已经急忙向已受到相对较大影响的外国可公开交易证券投入3000亿韩元(来自当前局势)。...另一件事是，当我们处理房地产投资信托基金时，很容易获得许多房地产投资信托信息。”

POBA的海外房地产团队还考虑购买更多的CMBS，这是由于在包括美国联邦储备银行在内的中央银行实施货币扩张政策后进行的价格调整。

该决定还归因于Song的观察，即当前局势爆发的影响已在很大程度上反映在标的资产为房地产的公开市场交易证券中，而私人不动产尚未进行价格发现。

“与公共市场不同，(私人房地产资产的价格)并未在价格中得到太多反映。如果有的话，我们会考虑以折扣价购买。但是，我们还没有看到明显的价格调整迹象。”

Song补充说，POBA在当前局势期间购买的其他资产包括在欧洲主要城市郊区的多户住宅物业的花园式物业。